Damit sich der Wunsch nach einer eigenen Immobilie endlich erfüllt, wird in der Regel ein Kredit aufgenommen. Denn aufgrund der hohen Preise beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist es zumeist kaum möglich, die Kosten hierfür nur mithilfe des eigenen Ersparten zu stemmen. Doch ein Immobilienkredit ist nicht gleich ein Immobilienkredit, sodass vor einer Kreditbeantragung am besten einiges beachtet wird.
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Zinsen und Sonderleistungen
Neben den Zinssätzen ist es ebenfalls ratsam, unbedingt die verschiedenen Sonderleistungen der Banken zu beachten.
Bevor ein Immobilienkredit aufgenommen wird, ist es ratsam, die diversen Darlehensofferten der verschiedenen Banken gut miteinander zu vergleichen. So differenzieren sich diese beispielsweise oftmals recht deutlich im Zinssatz. Hier sollte man sich auch von augenscheinlich kleinen Unterschieden nicht täuschen lassen, denn bereits geringe Abweichungen können, je nach Höhe des Kreditbetrags, beispielsweise einen Unterschied von mehreren Hundert Euro oder mehr ausmachen.
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Als sehr guter Vergleichsfaktor bietet sich hier zudem der Effektivzinssatz an, denn im Gegensatz zum Nominalzinssatz beinhaltet dieser bereits sämtliche Kreditkosten.
Des Weiteren ist es generell ratsam, nicht nur die Zinssätze, sondern ebenfalls die verschiedenen Sonderleistungen im Auge zu behalten, die eine große Anzahl an Kreditinstituten offeriert. Dazu zählt neben einer variablen Tilgung ebenfalls das Aussetzen einer monatlichen Rate bei einem finanziellen Notfall und die kostenfreie Möglichkeit von Sondertilgungen. Durch die Inanspruchnahme der diversen Sonderleistungen ist es beispielsweise nicht nur machbar, einiges zu sparen, sondern es kann ebenfalls die Rückzahlung des Kredits, in einem gewissen Umfang, etwas individueller gestaltet werden. Es lohnt sich also durchaus, hier ebenfalls die Sonderleistungen genauer zu betrachten.
Zinsfestbindung
Bei einer Niedrigzinsphase ist es ratsam, die Zinsbindung so lange wie möglich festzulegen.
Bei einem Immobiliendarlehen gehen die Banken zumeist dazu über, den Zinssatz für eine gewisse Zeit festzulegen. Auf diese Weise muss der Kreditnehmer keine bösen Überraschungen befürchten, denn vollkommen gleich, wie sich der aktuelle Zinssatz auf dem Finanzmarkt entwickelt: es müssen lediglich die Zinsen bezahlt werden, die im Kreditvertrag vereinbart wurden.
In Zeiten einer Niedrigzinsphase lohnt es sich, den Zinssatz so lange wie möglich festzuschreiben. So kann viele Jahre von den günstigen Zinsen profitiert werden. Stehen die Zinsen jedoch recht hoch und ist es absehbar, dass sich diese wieder senken, dann ist dagegen eine kürzere Zinsfestschreibung von Vorteil. So kann anschließend wieder auf den günstigeren Zinssatz „umgestiegen“ werden.
Kreditvergabe
Der Kreditnehmer muss die Bankvorgaben zur Kreditvergabe erfüllen. Dazu gehört üblicherweise auch eine gewisse Menge an Eigenkapital. Umso mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist es.
Damit die Banken einen Immobilienkredit vergeben, ist es notwendig, dass der Antragsteller die verschiedenen Darlehensvoraussetzungen erfüllt. Diese können beispielsweise je nach Bank und Höhe des Kredits variieren aber in der Regel wird hier auf ein sicheres Einkommen ebenso geachtet, wie auf eine positive Auskunft der Schufa und eine gute Bonität.
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Des Weiteren zählen ein deutsches Girokonto und ein fester Wohnsitz üblicherweise ebenfalls zu den Darlehensvorgaben. Außerdem sind Sicherheiten, wie etwa Bausparverträge und Kapitallebensversicherungen, hier immer gern gesehen.
Bei der Vergabe eines Immobilienkredits kommt es zudem gemeinhin zu einer Grundschuldeintragung in das Grundbuch der Immobilie. Dies dient als Absicherung für die Bank: Sollte der Darlehensnehmer irgendwann einmal nicht mehr dazu in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten zu begleichen, dann besitzt das Kreditinstitut das Recht, auf die Immobilie zuzugreifen und diese zu veräußern. Der Erlös dient anschließend der Tilgung der Kreditschuld.
Außerdem setzen die Banken hier üblicherweise auch voraus, dass der Antragsteller eine gewisse Menge an Eigenkapital in die Finanzierung miteinbringt. Auch hier können die jeweiligen Bestimmungen je nach Bank unterschiedlich ausfallen. Oftmals wird jedoch zumindest so viel Eigenkapital verlangt, dass damit zumindest die Kaufnebenkosten, wie etwa die Kosten für Notar und Grundbuchamt, gestemmt werden können. Ebenso ist es möglich, dass das Kreditinstitut einen Eigenkapital-Anteil an der Kaufpreissumme voraussetzt. Hierbei handelt es sich in der Regel um circa zehn bis 20 Prozent. Dabei gilt: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser ist es. Denn mehr Eigenkapital bedeutet, dass eine geringere Kreditsumme aufgenommen werden muss, wodurch einiges an Zinsen gespart wird.
Nicht allein aufnehmen
Durch einen Bürgen oder zweiten Kreditnehmer profitiert der Antragsteller oftmals von Vergünstigungen, wie beispielsweise einem niedrigeren Zinssatz.
Wird das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung beispielsweise von zwei Eheleuten gekauft und bewohnt, dann bietet es sich an, dass beide Partner zusammen den Immobilienkredit aufnehmen. So profitiert die Bank von einer höheren Kreditsicherheit, was sich oftmals in unterschiedliche Vergünstigungen, wie etwa einen niedrigeren Zinssatz oder auch eine längere Darlehenslaufzeit auswirken kann. Sollte man als Single eine Immobilie kaufen, kann ebenfalls ein zweiter Kreditnehmer hinzugezogen werden; hierfür bieten sich beispielsweise die Eltern an.
Ebenso ist es aber auch möglich, anstelle eines zweiten Darlehensnehmer einen Bürgen hinzuzuziehen. Hierbei handelt es sich ebenfalls um eine weitere Kreditabsicherung, sodass Einsparungen möglich sind.
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Allerdings ist es unabdingbar, dass auch der zweite Kreditnehmer beziehungsweise der Bürge dazu in der Lage ist, die diversen Bankvorgaben zu erfüllen. Des Weiteren muss sich die betreffende Person darüber bewusst sein, welche Konsequenzen die Aufnahme einer Bürgschaft beziehungsweise zweiten Kreditnehmerschaft haben kann. Denn sollte der eigentliche Darlehensnehmer irgendwann einmal die Kreditraten nicht mehr begleichen können, dann wendet sich die Bank an den zweiten Darlehensnehmer beziehungsweise den Bürgen. Dieser muss anschließend für die restliche, noch offene Kreditsumme aufkommen. Gut zu wissen ist sicherlich auch, dass hierbei zumeist eine vollumfängliche Haftung besteht.
Aufgrund dessen sollte die Aufnahme einer Bürgschaft und einer zweiten Kreditnehmerschaft generell gut durchdacht werden.
Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung kann auch bei einer anderen als der ursprünglichen Bank aufgenommen werden. Dementsprechend sollte man hier ebenfalls einen Vergleich der verschiedenen Kreditangebote durchführen.
Nach Ende der Zinsbindung ist die Kreditschuld in der Regel jedoch noch nicht vollständig getilgt, sodass eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Die Banken melden sich üblicherweise einige Zeit im Voraus bei dem Kreditnehmer, sodass sich dieser hierauf einstellen kann. Gut zu wissen ist hierbei, dass die Anschlussfinanzierung nicht zwangsläufig bei der Bank erfolgen muss, bei der der ursprüngliche Immobilienkredit aufgenommen wurde.
Dementsprechend bietet es sich an, die Zeit zu nutzen und erneut verschiedene Kreditangebote einzuholen und miteinander zu vergleichen. Denn immerhin ist mittlerweile eine recht lange Zeit vergangen, sodass sich in Bezug auf die Darlehensofferten der Banken durchaus einiges geändert haben kann. Wichtig hierbei ist, dass die Anschlussfinanzierung pünktlich aufgenommen wird, sodass die Rückzahlung der noch offenen, restlichen Darlehensschuld auf jeden Fall rechtzeitig stattfinden kann.