Ein Vorschaltdarlehen sorgt vor allem bei einer Baufinanzierung für eine hohe Flexibilität. Es ist heutzutage zwar nicht mehr jedem bekannt, findet aber dennoch immer einmal wieder Verwendung.
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Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Vorschaltdarlehen?
Um ein hohes Zinsniveau zu umgehen, wird ein Vorschaltdarlehen einem eigentlichen Kredit „vorgelagert“.
Ein Vorschaltdarlehen bietet sich dann an, wenn man einen Kredit abschließen möchte, derzeit jedoch von den Banken hohe Zinsen verlangt werden und in naher Zukunft ein niedrigerer Zinssatz zu erwarten ist. Somit ist ein Vorschaltdarlehen eine gute Möglichkeit, um beim Bau oder Kauf einer Immobilie, eine Hochzinsphase zu überbrücken. Denn schließlich ist es absehbar, dass die derzeit niedrigen Zinsen nicht beständig so niedrig bleiben.
Dabei ist die Bezeichnung „Vorschaltdarlehen“ durchaus wörtlich zu nehmen: Hierbei handelt es sich um ein Darlehen, dass einem anderen Kredit „vorgeschaltet“ wird. Herrscht wieder eine Hochzinsphase, dann kann ein derartiges Darlehen beantragt werden. Es ist lediglich für eine kurze Dauer ausgelegt und bietet dem Kreditnehmer außerdem zu jeder Zeit die Möglichkeit, in eine langfristige Baufinanzierung zu wechseln.
Damit Sinn und Zweck des Vorschaltdarlehens jedoch nicht verloren gehen, sollte dieser Wechsel jedoch mit Bedacht geplant werden. Denn dies ist immer dann ratsam, wenn auf eine absehbare Zeit hin das Zinsniveau sinkt.
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Diese Chance ist jedoch zugleich das Risiko des Kredits: Sollten die Zinsen wider den allgemeinen Erwartungen während der Laufzeit des Vorschaltdarlehen doch nicht sinken, wäre es deutlich sinnvoller gewesen, gleich von Anfang einen Baufinanzierungskredit mit einer langfristigen Zinsbindung auszuwählen. Im schlechtesten Fall steigt das Zinsniveau sogar weiterhin an, dann muss nach Beendigung des Vorschaltdarlehens ein Kredit zu deutlich schlechteren Konditionen als bei der ursprünglichen Ausgangslage angenommen werden.
Dazu kommt, dass sich die Kreditinstitute in der Regel die hohe Flexibilität bei einem Vorschaltdarlehen durchaus bezahlen lassen: Hier fallen in der Regel etwas höhere Zinsen an, als das einem herkömmlichen Kredit während einer Hochzinsphase.
Risiko
Das Risiko des Vorschaltdarlehens trägt der Kreditnehmer; wobei am Ende der Darlehenslaufzeit zwischen zwei Optionen ausgewählt werden kann.
Dementsprechend sollte das Risiko eines Vorschaltdarlehens gut kalkuliert werden. Immerhin bezahlt der Kreditnehmer sich durch höhere Zinsen die Möglichkeit, das Vorschaltdarlehen noch während der vertraglich vereinbarten Laufzeit von in der Regel ein bis zwei Jahren die Option, zu einem beliebigen Zeitpunkt in ein langfristiges Darlehen zu wechseln. Bei diesem neuen Kredit gilt dann der Zinssatz, der an diesem Tag aktuell ist.
Sollte es sich jedoch so verhalten, dass die Kreditzinsen währenddessen nicht unter den vorherigen Stand sinken, bleibend dem Darlehensnehmer lediglich zwei Möglichkeiten:
- Die höhere Zinslast wird akzeptiert und eine teurere Langzeitfinanzierung aufgenommen oder
- Es wird ein weiteres Vorschaltdarlehen aufgenommen. Allerdings muss hier dann üblicherweise mit einem höheren Zinssatz gerechnet werden.
Variante
Eine Variante des klassischen Vorschaltdarlehens ist das Vorschaltdarlehen mit Tilgungsaussetzung. Hier begleicht der Kreditnehmer während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens lediglich Zinsen aber keine Tilgung. Dementsprechend fällt die Höhe der monatlichen Zahlungen recht gering aus. Dafür jedoch muss hier mit einem etwas höheren Zinsniveau gerechnet werden, als bei einem herkömmlichen Vorschaltdarlehen, bei dem bereits zu Beginn an eine Tilgung stattfindet.
Dazu kommt, dass sich aufgrund der Tilgungsaussetzung die Darlehensschuld natürlich nicht verringert. So ist bei dem anschließenden Wechsel zu einer langfristigen Finanzierung immer noch dieselbe Darlehenshöhe zu beglichen wie zu Beginn. Allerdings geschieht das dann hoffentlich mit einem deutlich niedrigeren Zinssatz.
Vorschaltdarlehen als Ausnahme
Ein Vorschaltdarlehen wird heutzutage eher selten verwendet.
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Obwohl Vorschaltdarlehen zu den gängigen Finanzierungsinstrumenten zählen, ist dessen Nutzung nach wie vor eine Ausnahme. Da jedoch in den letzten Jahren durchweg ein sehr niedriges Zinsniveau herrschte, dass auch heute noch Bestand hat, ist dies jedoch auch nicht verwunderlich.
Dazu kommt sicherlich, dass nicht jedem angehenden Kreditnehmer diese Art der Finanzierung bekannt ist. Und auch die Einschätzung des weiteren Zinsniveaus sowie der Wechsel zu einem weiteren Darlehen ist sicherlich nicht jedermanns Sache. Allerdings handelt es sich bei einem Vorschaltdarlehen dennoch um eine gute Option, um ein bestehendes, hohes Zinsniveau zu überbrücken; sofern anschließend niedrigere Zinssätze zu erwarten sind.
Baufinanzierung
Bei einem Immobilienkredit werden die Zinsen für die komplette Darlehensdauer festgesetzt.
In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus ist ein Bauherr oder Immobilienkäufer in der Regel daran interessiert, sich die derzeitigen Zinsen so lange wie möglich zu sichern. Üblich sind hier durchaus Zinsbindungsfristen zwischen zehn und 15 Jahre. Der lange, feststehende Zinssatz sorgt dafür, dass der Kreditnehmer während dieser Zeit relatv wenig Zinsen begleichen muss. Da es zudem derzeit eher nicht danach aussieht, dass sich das Zinsniveau in Zukunft weiter nach unten bewegt, sondern sich eher erhöhen wird, bietet es sich momentan an, eher eine herkömmliche Baufinanzierung mit einem langen, festen Zinssatz zu vereinbaren.
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Ein klassischer Immobilienkredit wird in monatlich gleichbleibenden Raten abbezahlt, sodass der Kreditnehmer von einer sehr guten Übersicht und Planbarkeit profitiert. Da es sich hierbei um einen zweckgebundenen Kredit handelt, fallen die Zinsen üblicherweise niedriger aus, als bei einem Darlehen ohne Zweckbindung. Der Grund hierfür ist, dass die Banken den Immobilienkredit gemeinhin durch die Eintragung einer Grundschuld absichern.
Ist die Laufzeit des ursprünglichen Kredits beendet, ist bei einem Immobiliendarlehen normalerweise noch nicht die vollständige Darlehenssumme getilgt. Dementsprechend wird hier eine Anschlussfinanzierung benötigt. Die Banken melden sich normalerweise einige Wochen oder Monate vor dem Ablauf des Darlehens bei dem Kreditnehmer, sodass dieser ausreichend Zeit hat, sich beispielsweise auch bei anderen Banken nach einer Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen zu erkundigen.
Denn im Gegensatz zu einem Vorschaltdarlehen, bei dem der weitere Kredit gemeinhin bei derselben Bank aufgenommen werden muss, ist es bei einer Anschlussfinanzierung auch möglich, das Kreditinstitut zu wechseln. Dementsprechend sollte man es sich hier auf keinen Fall nehmen lassen, die verschiedenen Darlehensangebote der Banken gut miteinander zu vergleichen.
Oftmals differenzieren sich die diversen Kreditofferten sogar deutlich voneinander, sodass es mithilfe eines Vergleichs zumeist sogar möglich ist, einiges zu sparen. Als sehr guter Vergleichsfaktor bietet sich hier der effektive Jahreszins an, da in diesem bereits sämtliche Kreditkosten enthalten sind.
Es lohnt sich jedoch, nicht nur die angebotenen Zinsen bei der Auswahl eines Kredits im Auge zu behalten. So empfiehlt es sich, ebenfalls die weiteren Leistungen der Banken bei einer Darlehensvergabe zu beachten. Dazu gehören neben dem Aussetzen einer monatlichen Rate bei einem Notfall ebenfalls ein variabler Tilgungssatz sowie die Möglichkeit von Sondertilgungen. Mithilfe dieser zusätzlichen Leistungen ist es den Kreditnehmern nicht nur möglich, einiges zu sparen, sondern es ist ebenfalls machbar, sich die Rückzahlung des Darlehens leichter zu gestalten beziehungsweise diese in einem gewissen Rahmen an die eigene, finanzielle Situation anzupassen.