Immer einmal wieder stößt man auf das Wort „Nachfinanzierung“; doch bei welcher Darlehensart spielt es eine Rolle und was gilt es hierbei zu beachten?
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Nachfinanzierung: Gründe
Reicht die ursprüngliche Darlehenssumme eines Immobilienkredits nicht aus, ist gemeinhin eine Nachfinanzierung notwendig.
Zu einer Nachfinanzierung kann es beim Bau oder Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommen, sodass diese besondere Finanzierungsart im Rahmen eines Immobilienkredits oftmals eine große Rolle spielt. Es ist jedoch nicht zwangsläufig immer eine Nachfinanzierung notwendig: sie ist somit kein Bestandteil des eigentlichen Darlehen.
Nachfinanzierungen werden dann benötigt, wenn die Kreditsumme plötzlich nicht mehr ausreicht, um das eigentliche Vorhaben durchzuführen. So kann es zum Beispiel der Fall sein, dass der Hausbau kostenintensiver ausfällt als ursprünglich gedacht. Um hier einen Baustopp zu vermeiden, der die Wartezeit bis zum Einzug verlängert und oftmals auch noch höhere Kosten verursacht, ist im Allgemeinen eine Nachfinanzierung das Mittel der Wahl.
Ebenso gut kann es aber auch der Fall sein, das eine Immobilie gekauft wird und im Nachhinein auffällt, dass einige Reparaturen notwendig sind. In solchen und ähnlichen Fällen kommt es oftmals zu einer Nachfinanzierung.
Nachfinanzierung = ein zweiter Kredit
Beachtet werden muss hierbei, dass es sich bei einer Nachfinanzierung um die Aufnahme eines zweiten Kredits handelt. Es verhält sich also nicht so, dass die Bank die benötigte Kreditsumme vergibt und diese mit dem Darlehensbetrag des ursprünglichen Kredits verrechnet.
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Das erste Darlehen, bei dem es sich um den Immobilienkredit handelt, wird, wie in dem betreffenden Vertrag vereinbart, weiterhin regelmäßig abbezahlt.
Die Nachfinanzierung, als eigenständiger Kredit, ist somit eine weitere Darlehensschuld. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer, bei einer erfolgreichen Nachfinanzierung, somit zwei Kredite tilgen muss. Dementsprechend kommt hier jeden Monat eine doppelte, finanzielle Belastung auf den Darlehensnehmer zu, die verlässlich gestemmt werden muss.
Was sonst beachten?
Bei einer Nachfinanzierung gilt es, verschiedene Dinge zu beachten; so kann die Bank beispielsweise die Vergabe eines solchen Darlehen verweigern.
Eine Nachfinanzierung fällt in der Regel immer kostenintensiver aus als das ursprüngliche Darlehen. Das kommt daher, dass im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in der Regel bereits sämtliche vorhandene Sicherheiten an die Bank übergeben wurden. Dementsprechend steigt hier auch das Kreditrisiko der Bank, was diese wiederum gemeinhin mit höheren Zinsen kompensiert. So müssen hier zumeist deutlich höhere Zinszahlungen als bei dem eigentlichen Immobilienkredit hingenommen werden.
Sollte es sich zudem so verhalten, dass die Beleihungsgrenze der Immobilie jedoch bereits mit dem ersten Darlehen ausgeschöpft wurde, dann kann es durchaus zu Komplikationen bei der gewünschten Nachfinanzierung kommen.
So ist die Bank nicht dazu verpflichtet, dem Wunsch einer Nachfinanzierung nachzukommen; das Kreditinstitut kann sich hier durchaus auch weigern. Allerdings ist es hier dann immer noch möglich, eine zweite Bank hinzuziehen und ein sogenanntes „Nachrangdarlehen“ zu beantragen oder diese vergibt einen Kredit ohne Grundbucheintrag. Allerdings ist zuletzt genanntes mittlerweile sehr selten.
Unter Umständen kann jedoch auch ein klassischer Ratenkredit aufgenommen werden, um so die unerwarteten Kosten zu decken.
Im Allgemeinen besteht zudem die Möglichkeit, den Immobilienkredit zu kündigen, wenn die Bank sich nicht mit einer Nachfinanzierung einverstanden erklärt. Allerdings muss in diesem Fall nicht nur die Summe der Nachfinanzierung, sondern ebenfalls die restliche vorhandene Darlehensschuld des eigentlichen Immobilienkredits von einer weiteren Bank finanziert werden.
Dazu kommt, dass bei einer vorzeitigen Kreditkündigung üblicherweise die Zahlung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die die Banken aufgrund der früher als im
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Darlehensvertrag vereinbarten Rückzahlung des Kredits erheben. Allerdings besteht hier auch eine Ausnahme: Besteht der Darlehensvertrag bereits seit wenigstens zehn Jahren, dann ist es dem Darlehensnehmer möglich, den Kontrakt zu kündigen und zwar ohne, dass hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.Wenn die Bank die Nachfinanzierung verweigert, ist es jedoch auch noch möglich, einen Kredit von Privat aufzunehmen. Wie die Bezeichnung bereits andeutet, wird die gewünschte Darlehenssumme hier ganz einfach nicht bei einer Bank, sondern von einer Privatperson aufgenommen. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Eltern, Großeltern, Geschwister oder auch um Freunde handeln.
In diesem Fall läuft das ursprüngliche Immobiliendarlehen ganz einfach wie bisher weiter und zusätzlich zahlt der Darlehensnehmer die Raten des Privatkredits ab. Eine private Kreditaufnahme bietet verschiedene Vorteile: So kann hiermit beispielsweise nicht nur ein Baustopp vermieden, beziehungsweise die notwendigen Arbeiten durchgeführt werden, sondern es ist ebenfalls möglich, die Kreditkonditionen frei mit dem Darlehensgeber zu verhandeln. So ist es etwa auch machbar, eine recht kleine, monatliche Rate auszuwählen oder es wird beispielsweise vereinbart, dass bei einem finanziellen Notfall die Rate auch einmal ausgesetzt werden kann. Zudem erfolgt bei einem Kredit von Privat weder die Einholung einer Auskunft bei der Schufa, noch eine Eintragung in der Auskunftei. Dementsprechend kann ein solches Darlehen durchaus eine gute Wahl sein, wenn die Bank eine Nachfinanzierung verweigert.
Allerdings sollte man es sich vorab gut überlegen, welche Person um eine Nachfinanzierung gebeten wird. Denn einerseits muss der- oder diejenige über ausreichend finanzielle Mittel verfügen und andererseits sollte zu der betreffenden Person ein gutes Verhältnis bestehen.
Zudem ist es auch bei einem Kredit von Privat ratsam, einen Darlehensvertrag aufzusetzen, in dem sämtliche, diesbezüglichen Dingen geregelt sind. Auf diese Weise ist es oftmals im Voraus möglich, etwaigen Missverständnissen und Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen. Immerhin haben die verschiedensten Geldangelegenheiten bereits in früheren Zeiten dafür gesorgt, dass ein einst sehr gutes Verhältnis auf einmal zerbricht.
Nachfinanzierungen vermeiden
Am besten ist es, wenn es erst gar nicht zu einer Nachfinanzierung kommt.
Aufgrund der vielfältigen Schwierigkeiten und der höheren Kosten, die der Wunsch einer Nachfinanzierung auslösen kann,
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ist es wesentlich besser, wenn eine solche vermieden wird. So sollte man zwar beim Bau oder Kauf eines Hauses keine deutlich zu hohe Darlehenssumme aufnehmen, da dies nur unnötig hohe Zinszahlungen nach sich zieht, aber auf einen gewissen, finanziellen Puffer sollte man dennoch nicht verzichten.
Des Weiteren bietet es sich an, ein Immobiliendarlehen aufzunehmen, in dem eine sogenannt Reserveoption integriert ist. So ist es bei Bedarf möglich, über die eigentliche Darlehenssumme hinaus noch einen bestimmten, weiteren Betrag abzurufen. Die zusätzliche Summe schwankt zwar je nach Kreditinstitut, allerdings liegt diese oftmals bei etwa bis zu 20.000 Euro.
Bei einem Immobilienkredit mit Reserveoption sollte jedoch unbedingt darauf geachtet werden, dass hierfür keine weiteren Kosten entstehen, wenn die vereinbarte Kreditreserve doch nicht in Anspruch genommen wird. Allerdings kommt es bei einer integrierten Reserveoption gemeinhin zu einer etwas höheren Verzinsung des Kredits.