Wann kommt es zu einer Tilgungshypothek?

Die Tilgungshypothek kommt in der Baufinanzierung vor. Sie ist ebenfalls unter der Bezeichnung Annuitätendarlehen bekannt. Doch was genau ist eine Tilgungshypothek und wann wird eine solche aufgenommen?

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Tilgungshypothek

Bei einer Tilgungshypothek sind gleichbleibende, monatliche Raten zu bezahlen, deren Zins- und Tilgungsanteile sich verändern.

Die Aufnahme einer Tilgungshypothek erfolgt, wenn eine Immobilie erworben oder gebaut wird. In ihrer klassischen Variante bezahlt der Kreditnehmer jeden Monat eine gleichbleibende Rate, deren Höhe im Darlehensvertrag genau festgehalten ist. Die Rate selbst setzt sich aus einem Tilgungs- sowie einem Zinsanteil zusammen. Dabei ist sie generell immer von der jeweils zu Beginn gewährten Tilgung sowie dem Zinssatz des Darlehens abhängig.

Da während der Kreditlaufzeit beständig die Raten beglichen werden, verändert sich die Anteile von Zins und Tilgung jedoch mit der Zeit. Das kommt daher, da die Bank den Zinssatz auf die jeweilige restliche Darlehensschuld anrechnet und sich diese jedoch mit jeder weiteren Ratenzahlung verringert. Das bedeutet, dass aufgrund der feststehenden Rate und den fortlaufenden Zahlungen nach und nach die Zinsanteile sinken, während die Tilgungsanteile steigen.

Voraussetzungen

Zu den Voraussetzungen einer erfolgreichen Kreditvergabe gehört beispielsweise ein sicheres, regelmäßiges Einkommen.

Um eine Tilgungshypothek zu erhalten, müssen Kreditnehmer verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört zum Beispiel ein sicheres, regelmäßiges Einkommen sowie ebenfalls eine gute Bonität und eine positive Schufa-Auskunft. Des Weiteren achten die Banken üblicherweise auch auf einen deutschen Wohnsitz sowie ein deutsches Bankkonto.

Bei Nicht-Erfüllung der Voraussetzungen ist es in der Regel schwer, dennoch zu einem solchen Darlehen zu gelangen. Allerdings muss in einem solchen Fall nicht zwangsläufig das komplette Kreditvorhaben aufgegeben werden.

So ist es zum Beispiel mithilfe von einem zweiten Kreditnehmer oder einem Bürgen oftmals dennoch machbar, zu dem gewünschten Darlehen zu gelangen. Unabdingbar hierbei ist jedoch, dass die jeweilige Person ihrerseits die verschiedenen Voraussetzungen der Banken erfüllt. Des Weiteren sollte sich der Bürge beziehungsweise der zweite Kreditnehmer im Klaren darüber sein, dass er bei einem etwaigen Zahlungsausfall des eigentlichen Darlehensnehmer für die komplette restliche Kreditsumme aufkommen muss.

Sicherheiten

Als Sicherheit wird üblicherweise eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen; aber auch weitere Sicherheiten lohnen sich.

Da es bei einer Tilgungshypothek zumeist um sehr hohe Summen geht, kommt es zu einer Darlehensvergabe oftmals nur dann, wenn einerseits die verschiedenen Voraussetzungen erfüllt werden und andererseits Sicherheiten vorhanden sind.

Bei einem Haus- oder Wohnungskauf, als Beispiel, wird üblicherweise die Immobilie selbst als Sicherheit hinterlegt. Das bedeutet, dass hier eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen wird.

Es ist jedoch auch möglich, weitere Sicherheiten einzubringen. Dazu zählt nicht nur Bargeld, sondern unter anderem ebenfalls Bausparverträge sowie Kapitallebensversicherungen. Hier kann generell gesagt werden, dass je mehr Sicherheiten eingebracht werden und desto mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso positiver wirkt sich das auf den Zinssatz der Tilgungshypothek aus. Dementsprechend ist es auf diese Weise durchaus möglich, einiges zu sparen.

Feste Zinsbindung

Im Idealfall wird die Tilgungshypothek während einer Niedrigzinsphase abgeschlossen.

Hierzulande wird eine Tilgungshypothek üblicherweise in Kombination mit einer festen Zinsbindung vergeben. So wird der Zins hier zumeist auf fünf oder eher auf zehn, zwölf beziehungsweise 15 Jahre festgesetzt. Das bedeutet, dass der Zinssatz hier fest bestehen bleibt; unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau auf dem Finanzmarkt verändert.

Sehr vorteilhaft ist die Festzinsbindung während einer Niedrigzinsphase. So profitiert der Darlehensnehmer hier die ganzen Jahre über von dem niedrigen Zinssatz. Des Weiteren ist auf diese Weise auch eine hohe Planungssicherheit gegeben; sodass normalerweise keine Überraschungen zu erwarten sind.

Kündigung

Je nachdem, wann der Kündigungswunsch besteht, muss unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung beglichen werden.

Eine Tilgungshypothek kann unter Beachtung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, nach einer Darlehenslaufzeit von zehn Jahren, zu einer beliebigen Zeit gekündigt werden. Hier spielt weder die Vereinbarung des festen Zinssatzes, noch die Gesamtkreditlaufzeit eine Rolle.

Allerdings steht dem Darlehensnehmer ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Bank eine Ausweitung des Darlehensvertrages ablehnt oder die Immobilie veräußert wird. Das Sonderkündigungsrecht gilt auch bei einer Kreditlaufzeit von unter zehn Jahren.

Jedoch gilt es hier zu beachten, dass dann eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, zu entrichten ist. Diese wird von den Kreditinstituten aufgrund des entgangenen Zinsgewinns durch die vorzeitige Kündigung erhoben.

Ist eine Umschuldung geplant, wird bei einer Kreditlaufzeit von unter zehn Jahren, ist in der Regel ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zu begleichen. Hier ist es unbedingt ratsam, vorab gut nachzurechnen, ob sich die Umschuldung dennoch lohnt.

Varianten

Im Rahmen einer Baufinanzierung stehen angehenden Darlehensnehmern zumeist verschiedene Kreditarten offen.

Bei einer Baufinanzierung ist es jedoch nicht nur möglich, sich für eine Tilgungshypothek zu entscheiden: Es existieren durchaus noch weitere Darlehensarten, die sich vor allem in der Art der Rückzahlung voneinander differenzieren. Ein typisches Beispiel für eine Alternative zu einer Tilgungshypothek ist etwa die sogenannte Abzahlungshypothek. Der gravierendste Unterschied hierbei ist, dass bei einem solchen Darlehen die Rückzahlungsraten eben nicht während der kompletten Vertragslaufzeit gleich hoch bleiben.

Die monatlich zu begleichenden Raten verringern sich mit der Zeit beständig. Der Grund hierfür ist, dass sich während der Darlehenslaufzeit der Zinsanteil verringert und der Tilgungsanteil unverändert bleibt.

Vergleichen

Ein Vergleich der verschiedenen Kreditofferten ist unabdingbar, denn so lässt es sich in den meisten Fällen einiges sparen.

Tilgungshypotheken werden, wie ebenfalls viele weitere Darlehensarten, von unterschiedlichen Banken angeboten. Dementsprechend bietet es sich hier an, einen Vergleich vorzunehmen. Oftmals verhält es sich so, dass sich die diversen Kreditangebote sogar deutlich voneinander unterscheiden, sodass durch einen Vergleich das eigene Konto zumeist sehr geschont werden kann. Als Vergleichsindikator ist es ratsam, den effektiven Jahreszins zu verwenden, da dieser, im Gegensatz zum Nominalzins, bereits sämtliche Darlehenskosten enthält.

Doch auch den weiteren Leistungen der diversen Banken sollte man seine Aufmerksamkeit widmen. So werden hier, je nach Kreditinstitut, zum Beispiel kostenfreie Sondertilgungen, ein variabler Tilgungssatz und das Aussetzen einer Monatsmiete im Notfall, angeboten.

Mithilfe der verschiedenen Leistungen kann somit nicht nur gespart, sondern das Darlehen ebenfalls deutlich besser an die persönliche, finanzielle Lage während der Kreditlaufzeit angepasst werden.

Schnell und unkompliziert lassen sich die verschiedenen Darlehensangebote zum Beispiel mit einem Online-Kreditvergleich vergleichen. Hier muss der Antragsteller zunächst lediglich einige Daten eingeben und schon zeigt der Vergleich an, welche Darlehensofferten für den Antragsteller infrage kommen.

Dank der übersichtlichen Auflistung sind hier die diversen, wichtigen Informationen zu den jeweiligen Krediten gut ersichtlich, sodass einer schnellen Entscheidung zu einem bestimmten Darlehensangebote sicherlich kaum mehr etwas im Wege steht.