Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in den meisten Fällen nur mithilfe eines Kredits realisierbar. Das kommt daher, dass der Kauf oder Bau einer Immobilie im Regelfall mit sehr hohen Kosten verbunden ist, die gemeinhin nicht mit dem Geld gestemmt werden können, dass sich auf dem Girokonto befindet oder gespart wurde. Doch warum ist nach der Tilgung des Immobiliendarlehen gemeinhin noch zusätzlich eine Anschlussfinanzierung notwendig?
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Immobilienkredit
Die Rückzahlung eines Immobilienkredits erfolgt gemeinhin in monatlich gleichbleibenden Raten. Allerdings ist die Darlehensschuld damit oftmals noch nicht komplett beglichen.
Bei einem Immobilienkredit handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen. Dementsprechend ist es hier nur erlaubt, die Kreditsumme für den Kauf beziehungsweise Bau der gewünschten Immobilie zu verwenden.
Um ein solches Darlehen zu erhalten, muss der Antragsteller die verschiedensten Voraussetzungen erfüllen. Diese können beispielsweise je nach Bank, Darlehenshöhe und Bonität des Antragstellers variieren, gemeinhin wird jedoch beispielsweise ein sicheres, festes Einkommen ebenso gefordert, wie eine gute Bonität und eine positive Auskunft der Schufa. Aber auch ein fester, deutscher Wohnsitz und ein deutsches Girokonto sind gemeinhin ein „Muss“.
Außerdem muss bei einem Immobilienkredit beachtet werden, dass üblicherweise ebenfalls die Eintragung einer Grundschuld erfolgt. Diese Vorgehensweise dient der Bank als weitere Kreditabsicherung: Sollte der Darlehensnehmer irgendwann einmal wider Erwarten nicht dazu in der Lage sein, die Kreditraten zu begleichen, dann ist es der Bank erlaubt, die Immobilie zwangszuversteigern. Der Erlös wird anschließend zur Begleichung der restlichen, noch offenen Kreditsumme verwendet.
Zudem ist es durchaus möglich, dass die Banken weitere Sicherheiten verlangen. Dazu gehören beispielsweise Wertanlagen, wie etwa Kapitallebensversicherungen und Bausparverträge.
Aber auch Eigenkapital in einer gewissen Höhe muss im Regelfall vorhanden sein. Dies sollte zumindest so hoch ausfallen, dass es damit möglich ist, die Kaufnebenkosten, wie etwa Grundbucheintrag und Notar, zu begleichen.
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Oftmals wird vonseiten der Banken aber auch verlangt, dass der Antragsteller in der Lage ist, eine gewisse Summe des Kaufpreises selbst zu finanzieren. Hier wird beispielsweise von circa zehn bis 20 Prozent des Kaufbetrages ausgegangen, was jedoch je nach Bank variiert.
Die Rückzahlung des Immobilienkredits erfolgt in den meisten Fällen in monatlich gleichbleibenden Raten. So ist hier eine sehr gute Planbarkeit und Übersicht geboten. Sobald die letzte Monatsrate getilgt wurde, ist der Immobilienkredit vollständig zurück bezahlt. Dies gilt zumeist jedoch nicht für die Darlehenssumme: diese ist zu dem Zeitpunkt im Regelfall noch nicht komplett getilgt.
Feststehender Zinssatz und Anschlussfinanzierung
Mithilfe einer Anschlussfinanzierung wird der restliche Kreditbetrag finanziert.
Das der komplette Betrag, den die Bank dem Antragsteller als Darlehen gewährt hat, noch nicht zurück bezahlt ist, obwohl der Immobilienkredit getilgt ist, hat einen besonderen Grund: die Zinsfestschreibung. Üblicherweise geht die Bank bei einem Immobiliendarlehen dazu über, den Zinssatz für mehrere Jahre festzuschreiben. Hierbei handelt es sich beispielsweise um zehn oder auch zwölf Jahre. Auf diese Weise kann der Kreditnehmer sicher sein, dass sich der Zinssatz nicht plötzlich während der Darlehenslaufzeit ändert, was unter Umständen zu finanziellen Problemen führen könnte. Dies gilt vor allem dann, wenn sich der Zinssatz auf dem Finanzmarkt deutlich erhöht.
Allerdings sind nach beispielsweise zehn oder zwölf Jahren, also am Ende der Zinsfestschreibung, gemeinhin die gesamten Darlehensschulden noch nicht beglichen. Somit muss am Ende des ersten Immobilienkredits eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden, damit es möglich ist, den Restbetrag zu finanzieren. Sollte es dem Kreditnehmer bis dahin jedoch machbar gewesen sein, die restliche Kreditschuld eigenständig zusammen zu sparen oder ist zum Ende der Zinsfestbindung beispielsweise eine Wertanlage fällig, dann kann auf eine Anschlussfinanzierung auch verzichtet werden. Allerdings kommt dies im Regelfall recht selten vor.
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Üblicherweise erhält der Kreditnehmer rechtzeitig, etwa sechs Monate vor Ende des ersten Immobilienkredits, einen Bescheid, dass die Finanzierung ausläuft und dementsprechend eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. In der Regel enthält der Bescheid entweder lediglich eine Bitte um eine Kontaktaufnahme, um alles weitere zu besprechen oder die Bank schickt auch gleich ein Angebot zur Anschlussfinanzierung mit.
Unbedingt beachtet werden sollte, dass die Anschlussfinanzierung nicht zwangsläufig bei demselben Kreditinstitut aufgenommen werden muss, bei dem auch das erste Darlehen in Anspruch genommen wurde. Das bedeutet, dass hier zu jeder beliebigen Bank gewechselt werden kann, die das benötigte Anschlussdarlehen genehmigt. Da der Kreditnehmer rechtzeitig über das Ende des Immobilienkredits informiert wird, steht ausreichend Zeit zur Verfügung, um verschiedene Darlehensangebote einzuholen und zu vergleichen.
Kreditvergleich
Bevor sich auf eine Anschlussfinanzierung festgelegt wird, ist es am besten, wenn man mehrere Darlehensangebote miteinander vergleicht.
Es ist nicht empfehlenswert, ganz einfach das „erstbeste“ Darlehensangebot anzunehmen, dass dem Kreditnehmer unterbreitet wird. Ganz im Gegenteil: Wesentlich ratsamer ist es, von mehreren Banken verschiedene Kreditofferten einzuholen. Da der Finanzmarkt hart umkämpft ist, unterscheiden sich die Darlehensofferten häufig sogar recht deutlich voneinander.
Wichtig hierbei ist natürlich der jeweilige Zinssatz, den die Banken anbieten. Dabei gilt: umso niedriger dieser ausfällt, desto günstiger ist es für den Kreditnehmer, wodurch der eigene Geldbeutel deutlich geschont werden kann. Zum Vergleich der diversen Darlehensofferten wird am besten der effektive Jahreszinssatz herangezogen, da dieser, im Gegensatz zum Nominalzins bereits sämtliche Kreditkosten enthält. Aufgrund dessen eignet sich der Effektivzinssatz auch ganz hervorragend für einen Darlehensvergleich.
Allerdings sollte am besten nicht nur der Zinssatz, sondern ebenfalls die diversen Sonderleistungen beachtet werden, die von den Banken angeboten werden. Hierbei handelt es sich beispielsweise um das Aussetzen einer monatlichen Rate im Notfall, einen variablen Tilgungssatz und die Möglichkeit, kostenfreie Sondertilgungen zu leisten. Mithilfe der verschiedenen Sonderleistungen ist es zumeist durchaus möglich, einiges zu sparen und die Rückzahlung des Kredits, in einem gewissen Umfang, individueller zu gestalten. Aufgrund dessen lohnt es sich bei der Aufnahme einer Anschlussfinanzierung, auch die verschiedenen Sonderleistungen der Kreditinstitut nicht außer Acht zu lassen.
Fazit
Eine Anschlussfinanzierung ist bei einem Immobilienkredit oftmals aufgrund der hohen Darlehenssumme notwendig. Hierbei ist es gang und gäbe, dass der Zinssatz lediglich für einen bestimmten Zeitraum, wie etwa für zehn oder zwölf Jahre, festgelegt wird. Dies sorgt für eine gewisse Sicherheit, denn auf diese Weise müssen keine Zinsschwankungen hingenommen werden, die bei einem steigenden Zins für finanzielle Probleme sorgen könnten.
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Allerdings ist die gesamte Kreditschuld am Ende der Zinsfestschreibung noch nicht beglichen, sodass eine weitere Finanzierung, die sogenannte Anschlussfinanzierung, notwendig ist, um die komplette Darlehenssumme zu tilgen, die von der Bank vergeben wurde.
Gut zu wissen ist hierbei, dass die Anschlussfinanzierung auch bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommen werden kann als bei der bisherigen Bank. Am besten ist es, wenn man mehrere Darlehensangebote einholt und miteinander vergleicht. Auf diese Weise ist es oftmals machbar, einen nicht zu verachtenden Betrag zu sparen und zusätzlich von verschiedenen Sonderleistungen zu profitieren.