Welche Hypothekenarten gibt es und wie unterscheiden sie sich?

Unter einer Hypothek wird die Absicherung einer bestimmten Forderung verstanden. Außerdem zählt sie zu den Grundpfandrechten. Im Bereich der Immobilienfinanzierung bedeutet das, als Beispiel, dass der Darlehensnehmer zunächst die Rechte an der erstandenen Immobilie abgibt, um auf diese Weise zu einem Kredit zu gelangen. Sobald das Darlehen, wie im Vertrag vereinbart, zurückgezahlt wurde, gehen die Rechte an dem Haus beziehungsweise der Wohnung, an den Darlehensnehmer über. Hypotheken im Immobilienbereich sind jedoch lediglich ein Beispiel, denn es existieren unterschiedliche Arten von Hypotheken.

Inhalt

Verkehrshypothek

Bei einer Verkehrshypothek ist eine Bestellung als Brief- sowie Buchhypothek möglich. Diese ist zwar an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden, allerdings bezieht sich dies lediglich auf den jeweils ersten Gläubiger. Somit ist es nur diesem möglich, die betreffende Hypothek zu erhalten, sofern die gesicherte Forderung vorhanden ist.

Es ist jedoch machbar, dass der erste Gläubiger die Hypothek auf einen weiteren Gläubiger überträgt. In diesem Fall zählt dann der sogenannte „öffentliche Glaube des Grundbuchs“. Das bedeutet, dass bei einer Klage des Gläubigers aus der jeweils betreffenden, letzten Hypothek eine Klage einreicht, dann ist es für ihn nicht notwendig, das generelle Vorhandensein der Forderung zu beweisen: hier lässt allein die Eintragung im Grundbuch eine begründete Vermutung zu, dass die jeweilige Forderung wirklich vorhanden ist.

Sicherungshypothek

Die Sicherungshypothek ist als solche sehr strikt an die jeweils damit einhergehende Forderung gebunden und das auch nur in der Höhe der hier zugrunde liegenden Forderung. Dabei gilt, dass sie generell brieflos ist. Wurde die betreffende Forderung erfüllt, besteht somit auch die Sicherungshypothek nicht mehr.

Damit die Hypothek entsteht ist jedoch eine Einigung sowie ebenfalls eine Eintragung im Grundbuch der betreffenden Immobilie notwendig. Die diesbezüglich Einigung ist zwischen dem Eigentümer des Grundstücks sowie dem Gläubiger der jeweiligen Forderung zu schließen.

Damit die Hypothek im Grundbuch eingetragen werden kann, muss diese nicht nur dem Namen des Gläubigers enthalten sondern ebenfalls den jeweiligen Forderungsbetrag sowie die hierfür aufkommenden Zinsen.

Damit es möglich ist, eine Briefhypothek zu erwerben, muss der Brief an den Gläubiger übergeben werden.

Briefhypothek: Erwerb

Im Rahmen einer Briefhypothek ersteht der Gläubiger die Hypothek erst dann, wenn er den betreffenden Brief von dem jeweiligen Grundstückseigentümer auch wirklich übergeben wird. Dies gilt, wenn die Erteilung des infrage kommenden Hypothekenbriefs nicht ausgeschlossen wurde.

Es existiert jedoch auch eine Ausnahme: Es ist möglich, die Briefübergabe mithilfe einer bestimmten Vereinbarung zu ersetzen, in der der Gläubiger die Berechtigung dazu erhält, dass er sich den betreffenden Brief vom zuständigen Grundbuchamt aushändigen lassen darf.

Sobald der Gläubiger dann seinerseits den Brief besitzt, wird im Allgemeinen davon ausgegangen, dass die jeweilige Übergabe bereits erfolgte.

Teilhypothek

Wird eine Forderung geteilt, die einer Hypothek zugrunde liegt, dann kommt es zugleich ebenfalls zu einer Hypothekenteilung. Hierbei handelt es sich um die sogenannte „Teilhypothek“. Im Zweifelsfall besitzen Teilhypotheken jedoch den jeweils gleichen Rang. Handelt es sich um eine Briefhypothek, ist es im Rahmen einer Teilung möglich Teilhypotheken zu erstellen.

Gesamthypothek

Verhält es sich so, dass verschiedene Grundstücke für eine Forderung eine Belastung durch eine Hypothek erfahren, dann bestehen im Grunde zwei Optionen.

So ist es möglich, das jedes einzelne Grundstück lediglich für eine Teil-Forderung haftet oder. Es wird vereinbart, dass jedes Grundstück für die jeweils komplette Forderung in Haftung tritt.

Hier ist es dem Gläubiger der betreffenden Gesamthypothek machbar, nach seinen einen, individuellen Wünschen, entweder lediglich einzelne oder auch sämtliche Grundstücke bezüglich seiner Forderung in Anspruch zu nehmen.

Kreditabsicherung mithilfe einer Hypothek

Im Bereich der Kreditabsicherung ist eine Hypothek mittlerweile schon längst gang und gäbe. Die Hypothekenhöhe ist hierbei generell vom Wert der betreffenden Immobilie abhängig. Zudem erfolgt die Kreditsumme in der Regel so ausgewählt, dass sie sich unterhalb der Hypothekenhöhe befindet.

Ist es der Fall, dass beispielsweise auf ein Haus nicht nur eine, sondern gleich verschiedene Hypotheken aufgenommen wurden, dann existiert hier eine feste Reihenfolge, welche bei einer etwaigen Vollstreckung Verwendung findet.

Es ist jedoch auch möglich, anstatt eines Kredits eine Hypothek für Schadensersatzansprüche oder auch für Verpflichtungen aus diversen Verträgen aufzunehmen.

Festzinshypothek

Bei einer Festzinshypothek handelt es sich um einen Kredit im Bereich der Immobilienfinanzierung. Hierbei wurde über einen längeren Zeitraum, üblich sind in der Regel zehn, zwölf oder auch 15 Jahre, ein unveränderlicher und somit fester Zinssatz vereinbart und im Vertrag festgehalten.

Nach Abschluss der Zinsfestbindung erfolgt in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Hier zählt dann wieder der Zinssatz, der zu dem betreffenden Zeitpunkt aktuell auf dem Finanzmarkt herrscht.

Eine Festzinshypothek bietet sich nicht nur für private Personen, sondern ebenfalls für Gewerbetreibende und Unternehmen an. Auf diese ist man im Bereich der Immobilienfinanzierung, während der vertraglich vereinbarten Kreditlaufzeit, gegen Schwankungen des Zinssatzes abgesichert.

Wird eine vorzeitige Kündigung der Hypothek mit festem Zinssatz angestrebt, ist hier in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu bezahlen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr der Kreditinstitute, die aufgrund der vorzeitigen Bezahlung einer Teilsumme von den Banken erhoben wird.

Ist es beispielsweise eine Umschuldung vorgesehen, dann sollte hierbei unbedingt vorher durchgerechnet werden, ob sich das Vorhaben trotz der Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung lohnt.

Die Festzinshypothek bietet dem Kreditnehmer aufgrund der im Vertrag verankerten, regelmäßigen Ratenzahlungen eine sehr hohe sowie langfristig ausgelegte Planungssicherheit.

Eine Festzinshypothek wird im Allgemeinen dann empfohlen, wenn im Moment eine Niedrigzinsphase herrscht. In diesem Fall lohnt es sich, eine sehr lange Zinsfestbindung auszuwählen. So ist es während der kompletten Darlehenslaufzeit möglich, von dem günstigen Zinssatz zu profitieren und zwar unabhängig davon, wie in dieser Zeit das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt ausfällt.

Gleitzinshypothek

Eine Gleitzinshypothek ist das genaue Gegenteil der oben genannten Festzinshypothek: Hierbei handelt es sich zwar ebenfalls um eine Finanzierung im Immobilienbereich, jedoch erfolgt die Verzinsung des Darlehens variabel. Das bedeutet, dass die Bank hier in der Lage ist, den Zinssatz des Darlehens zu jeder beliebigen Zeit im Rahmen der fortlaufenden Kapitalmarktänderungen an das dortige Zinsniveau anzupassen.

Fazit

Je nachdem, um welche Hypothekenart es sich handelt, fällt zum Beispiel deren Verwendungszweck und Ablauf anderweitig aus. Zu den gefragtesten Hypothekenarten gehört sicherlich die Immobilienhypothek. Hier wird noch einmal zwischen einer Festzins- sowie eine Gleitzinshypothek unterschieden. Während bei zuerst genanntem eine feste Zinsbindung über die Dauer der Kreditlaufzeit vereinbart wird, erfolgt bei der Gleitzinshypothek die Vergabe eines veränderbaren Zinssatz, der sich nach dem aktuellen Finanzmarkt-Wert richtet.

Existiert zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses eine Niedrigzinsphase, bietet sich der Abschluss einer festen Zinsbindung für mehrere Jahre an.