Welche Sicherheiten sind für einen Immobilienkredit notwendig?

Bei einem Immobilienkredit werden große Beträge benötigt. So ist es sicherlich nicht verwunderlich, dass die Banken hier besonders auf vorhandene Sicherheiten achten. Doch um welche genau handelt es sich hierbei?

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Grundschuld/Hypothek

Während eine Hypothek üblicherweise mit einem Baukredit kombiniert wird, erfolgt bei der Grundschuld eine Eintragung ist Grundbuch.

Generell existierten die unterschiedlichsten Arten, mit denen es möglich ist, der Bank eine gewisse Sicherheit zu gewährleisten. Zu den gängigsten Methoden gehört die Absicherung über eine Grundschuld oder eine Hypothek. Beide Varianten zählen zu den sogenannten Grundpfandrechten. Diese erlauben dem Darlehensgeber die Option, die betreffende Immobilie zu verpfänden, sollte der Kreditnehmer das Darlehen nicht wie vereinbart zurück bezahlen.

Hypothek und Grundschuld unterscheiden sich dahingehend, dass die Hypothek mit einem bestimmten Baukredit verbunden ist. Bei der Grundschuld dagegen erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch, die auf Wunsch sogar mehrmals verwendbar ist. Im Allgemeinen ist die Hypothek eine ebenso gute Wahl, wie die Grundschuld. Zuletzt genannte ist jedoch zumeist auf lange Sicht hin gesehen, gesehen oftmals die günstigere Variante.

Das kommt daher, dass es nicht zwangsläufig notwendig ist, die Grundschuld zu löschen: Es ist ebenso machbar, diese gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt für ein Annuitätendarlehen zu verwenden. Auf diese Weise ist es nicht mehr notwendig, noch einmal die Kosten für den Notar hierfür auszugeben.

Achtung: Zwar wird bei einem Immobilienkredit oftmals von einem Hypothekendarlehen gesprochen, allerdings muss es sich hierbei nicht unbedingt um eine Darlehensabsicherung über einen Kredit handeln. So ist es zumeist sogar machbar, dass der angehende Darlehensnehmer selbst darüber entscheidet, welche Sicherheit er verwenden möchte.

Bürgschaften

Anstelle einer Bürgschaft oder Hypothek ist es ebenfalls möglich, als Sicherheit einen Bürgen zu benennen. Diesem muss jedoch bewusst sein, dass er bei einem Zahlungsausfall des Darlehensnehmers komplett für die restliche Kreditsumme aufkommen muss.

Als Alternative zu einer Grundschuld beziehungsweise einer Hypothek bietet sich zum Beispiel ebenfalls eine Bürgschaft an. Als Bürge kann unter anderem ein Eltern- oder Großelternteil einspringen. Aber etwa auch Freunde und Bekannte sind eine gute Wahl. Allerdings muss sich der Bürge hier vollkommen darüber im Klaren sein, dass er vollständig für die restliche Kreditsumme aufkommen muss, sollte der eigentliche Darlehensnehmer die jeweiligen Raten nicht mehr bezahlen können.

Lebensversicherung

Bei einer Lebensversicherung als Sicherheit wird zusätzlich zu dem Darlehen die Versicherung abgeschlossen. Der Darlehensnehmer zahlt hier zu Beginn lediglich Zinsen sowie Versicherungsbeiträge. Bei Laufzeitende wird die restliche Kreditsumme durch den Versicherungsbetrag beglichen.

Von einer Finanzierung durch eine Lebensversicherung sehen die meisten angehenden Darlehensnehmer ab, da sich dies in der Regel nicht lohnt. Vollkommen anders kann das jedoch für Kapitalanleger aussehen, denn in diesem Fall ist es unter Umständen machbar, die Zinsen für den Kredit steuerlich als Werbungskosten abzuschreiben. Hier kommt es jedoch etwa auch darauf an, wann die Versicherung abgeschlossen wurde.

Wenn von einer Lebensversicherung als Kreditsicherheit die Rede ist, ist hier gemeinhin ein besonderes Finanzierungsmodell gemeint. Das bedeutet, dass hier, gleichzeitig zu dem Immmobilienkredit, ebenfalls eine Versicherung abgeschlossen wird. Anschließend bezahlt die Bank den Baukredit aus und der Darlehensnehmer zahlt jeden Monat die im Vertrag vereinbarten Raten. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um Raten im eigentlichen Sinne, sondern lediglich um die Zurückzahlung der Zinsen des Baukredits. Das bedeutet, es wird keine Tilgung beglichen.

Gleichzeitig bezahlt der Kreditnehmer hier zusätzlich Versicherungsbeiträge. Ist das Ende der Laufzeit erreicht, wird der Rest des Immobiliendarlehens vollständig auf einmal mithilfe der Versicherungssumme getilgt.

Wichtig hierbei ist jedoch, dass hier generell lediglich mit dem im Kontrakt stehenden Garantiezins rechnet, denn Überschussleistungen gibt es in den meisten Fällen nicht mehr. Dementsprechend ist es hier unbedingt ratsam, noch vor Vertragsabschluss gut nachzurechnen, ob die Kosten der Lebensversicherung nicht vielleicht doch höher ausfallen, als die Rendite, die sich hieraus ergibt.

Bonität

Eine gute Bonität sowie ebenfalls eine positive Schufa-Auskunft gehören in der Regel zu den Voraussetzungen für die Kreditvergabe. Ist es jedoch nicht möglich, diese Bedingungen zu erfüllen, kann ein Bürge oder zweiter Darlehensnehmer weiterhelfen.

Oftmals gerät die Bonität im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung in Vergessenheit. Es ist jedoch genau die Bonität, die zunächst einmal dafür sorgt, dass die Banken in der Lage sind, die jeweiligen Sicherheiten für ein solches Darlehen genauer festzulegen. Der Hintergrund hierfür ist recht einfach: Ein Darlehensnehmer, der eine gute Bonität aufweist, verfügt über ein recht geringes Risiko in Bezug auf einen etwaigen Ausfall der Bezahlung der Darlehensraten. Die Vergabe eines Kredits ist somit normalerweise immer auch von einer guten Bonität abhängig.

Dazu kommt, dass Kreditnehmer, die im Besitz von dementsprechend guten Sicherheiten sind, nicht nur einfacher das gewünschte Darlehen erhalten, sondern in der Regel ebenfalls von einem günstigeren Zinssatz profitieren.

Zusätzlich zu einer guten Bonität muss der Darlehensnehmer jedoch auch über eine positive Schufa-Auskunft verfügen.

Des Weiteren gilt es bei der Beantragung des Immobilienkredits ebenfalls, die eigene Einkommenssituation genau darzulegen. So gehört hier zum Beispiel zu einer hohen Baufinanzierungs-Sicherheit auch, dass ein Einkommen in einer gewissen Höhe vorhanden ist. Ebenso ist es relevant, ob der angehende Kreditnehmer über einen unbefristeten Arbeitsvertrag verfügt.

Zudem wirken sich beispielsweise zwei Darlehensnehmer in der Regel deutlich besser auf die Kreditvergabe aus, als lediglich ein Kreditnehmer. Das gilt vor allem dann, wenn beide Personen im Besitz eines sicheren, regelmäßigen Einkommens sowie jeweils einem unbefristeten Arbeitsvertrag sind.

Bei einer schlechten Bonität und/oder einer negativen Schufa-Auskunft ist es dagegen eher unwahrscheinlich, dass die Bank den gewünschten Immobilienkredit vergibt. In einem solchen Fall kann jedoch ein Bürge oder ein zweiter Kreditnehmer sehr hilfreich sein.

Beleihung

Der sogenannte Beleihungswert gibt an, zu welchem Wert die Immobilie, über eine längere Zeit hinweg gesehen, verkauft werden könnte. Dementsprechend spielt er eine hohe Rolle in Bezug auf die Sicherheiten eines Immobilienkredits.

Ebenso spielt jedoch auch der Beleihungswert der betreffenden Immobilien eine gewichtige Rolle. Der Beleihungswert gibt an, zu welchem Wert es möglich ist, die Immobilie, auf lange Sicht hin gesehen, zu verkaufen. Dies gilt zumindest während der Finanzierungsdauer.

Dementsprechend handelt es sich bei dem Beleihungswert also nicht um den Kaufpreis, sondern vielmehr um eine Einschätzung, wie sich das Haus oder die Eigentumswohnung im Laufe der Zeit weiter entwickeln könnte. Relevant hierfür sind die unterschiedlichsten Faktoren, wie zum Beispiel die Lage der Immobilie.

Da der Beleihungswert in der Regel immer unter dem momentanen Verkehrswert liegt, fällt das Risiko für die Kreditinstitute somit dementsprechend niedriger aus.

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso niedriger ist im Regelfall der Zinssatz für das Immobiliendarlehen. Normalerweise wird davon ausgegangen, dass der Kreditnehmer etwa 30 Prozent der Finanzierungssumme selbst aufbringt.

Für den Darlehensnehmer gilt im Allgemeinen: Umso mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger ist der Zinssatz des Kredits. Dazu kommt, dass eine gewisse Summe sich ebenfalls als positiv in Bezug auf die Sicherheit des Darlehens auswirkt.

Üblicherweise wird davon ausgegangen, dass der Kreditnehmer circa 30 Prozent von der gewünschten Darlehenssumme als Eigenkapital aufbringt. Es existiert zwar auch die Möglichkeit einer Vollfinanzierung, jedoch fällt diese in der Regel recht kostenintensiv aus. Zudem werden hier normalerweise weitere Sicherheiten, wie zum Beispiel eine Bürgschaft, Grundschuld oder auch eine Verpfändung verlangt.