Unter einer Nachfinanzierung wird im Allgemeinen die Beantragung eines weiteren Darlehens beziehungsweise eine Aufstockung eines bereits vorhandenen Kredits verstanden. In vielen Fällen ist das bei der Finanzierung einer Immobilie der Fall. Notwendig wird dann, sobald die eigentliche Darlehenssumme für die notwendigen Vorhaben nicht mehr ausreicht. Allerdings gilt es hierbei zu beachten, dass bei einer Nachfinanzierung üblicherweise ein höherer Zinssatz anberaumt wird.
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Nachfinanzierung: Warum?
Eine Nachfinanzierung kann aus den unterschiedlichsten Gründen heraus notwendig werden.
Manchmal verhält es sich ganz einfach so, dass die Kosten für beispielsweise den Bau oder Kauf eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung nicht genau kalkuliert werden können. So kann es durchaus geschehen, dass die Kosten die ursprüngliche Planung deutlich übersteigen.
Die Gründe hierfür sind vielfältig; dazu gehören zum Beispiel:
- Eingestürzte Baugrube
- Schaden am Bau, etwa aufgrund eines Sturms oder Ähnlichem
- Baufortschritt verzögert sich
- Unsachgemäße Ausführung der Bauarbeiten, wodurch Nachbesserungen unabdingbar sind
- Es wird eine andere Innenausstattung als ursprünglich geplant gewünscht
- Bauherr fällt aufgrund von gesundheitlichen Gründen aus, obwohl die Einbringung von Eigenleistungen angedacht gewesen ist, sodass die dementsprechenden Tätigkeiten jetzt Fremdfirmen übernehmen müssen
- Anstieg der Kosten, der vorab nicht absehbar gewesen ist
Ist es weder mit der bereits aufgenommenen Darlehenssumme, noch mit dem vorhandenen Eigenkapital möglich, die neu anfallenden Kosten zu decken, dann kommt eine Nachfinanzierung infrage.
Höherer Zinssatz
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Ist eine Nachfinanzierung notwendig, vergeben die Banken normalerweise einen höheren Zinssatz. Damit soll das höhere Risiko abgedeckt werden, dass durch eine Nachfinanzierung aufkommt. In den meisten Fällen wird die betreffende Summe ebenfalls von dem Kreditinstitut abgedeckt, bei dem das ursprüngliche Darlehen aufgenommen wurde.
Die schlechteren Konditionen bei der Nachfinanzierung kommen jedoch auch deshalb zustande, da die Beleihungsgrenze des betreffenden Objekts üblicherweise mit der vorhandenen Baufinanzierung erreicht wurde. Dementsprechend fehlt hier eine gewisse Sicherheit, die sich die Banken in Form höherer Zinssätze bezahlen lassen.
Vor- und Nachteile
Bei einer Nachfinanzierung sollte die jeweilige Vor- sowie die Nachteile beachtet werden.
Im Idealfall achtet man bereits bei Abschluss der Baufinanzierung darauf, dass die hierfür benötigte Kreditsumme nicht zu gering ausfällt. Ist das jedoch, wider Erwarten, dennoch der Fall, dann kommt es zu einer Nachfinanzierung. Jedoch sollte hiermit nicht allzu lange abgewartet werden, denn die Banken benötigen eine gewisse Zeit, um sämtliche Unterlagen zu bearbeiten.
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Der absolute Vorteil einer Nachfinanzierung ist, dass hiermit die zumeist dringend benötigten Gelder erhalten werden. Andernfalls würde sich bei den meisten Bauherren eine finanzielle Schieflage einstellen und schlimmstenfalls unter Umständen sogar ein Baustopp drohen und/oder es wäre nicht machbar, die notwendigen Arbeiten durchzuführen.
Doch neben diesen Vorteilen existieren bei einer Nachfinanzierung ebenfalls einige Nachteile, die beachtet werden sollten. Dazu zählen zum Beispiel höhere Kosten, etwa auch durch weitere Bearbeitungsgebühren. Zudem besteht bei den Bauherren normalerweise bereits eine finanzielle Vorbelastung durch den laufenden Kredit. Zudem verhält es sich in der Regel so, dass bei einer Nachfinanzierung üblicherweise auch keine ausreichenden Darlehenssicherheiten mehr vorhanden sind.
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Ebenso wurde im Normalfall auch die bereits oben genannte Beleihungsgrenze aufgrund des aufgenommenen Immobiliendarlehens bereits erreicht. Außerdem fallen bei einer Nachfinanzierung die Zinskosten höher aus, sodass hier mit schlechteren Konditionen gerechnet werden muss. Wird eine neue Grundschuldbestellung notwendig, müssen hierfür zusätzlich die Notarkosten beglichen werden.
Nicht zuletzt gilt es hier, auch daran zu denken, dass durch die Nachfinanzierung ebenfalls die Höhe der zu bezahlenden, monatlichen Raten ansteigt. Diese zusätzliche Belastung, mit der zu Beginn des Bauvorhabens nicht gerechnet wurde, muss natürlich auch bezahlt werden können.
Alternativen
In vielen Fällen ist es jedoch auch möglich, anstelle einer Nachfinanzierung eine oder auch mehrere Alternativen in Anspruch zu nehmen.
Wie bereits erwähnt, müssen bei einer Nachfinanzierung recht hohe Kosten in Kauf genommen werden. Aufgrund dessen achtet man am besten bereits bei der Darlehensaufnahme darauf, dass der Baufinanzierungskredit eine Reserve beinhaltet. Üblicherweise wird hier von einem Puffer in Höhe von zehn Prozent der kompletten Summe ausgegangen. Dementsprechend bietet es sich an, bereits bei der ersten Kreditaufnahme etwaige Eventualitäten bereits mit einzubeziehen.
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Des Weiteren sollten Hausbauer sowie Käufer ebenfalls einen gewissen Eigenkapital-Anteil mitbringen, der jedoch nicht mit in die Immobilienfinanzierung miteinbezogen wird. Auf diese Weise ist eine gewisse Reserve vorhanden, die durchaus dazu führen kann, dass eben keine Nachfinanzierung mehr notwendig wird.
Verhält es sich jedoch so, dass bereits während des Bauens erkannt wird, dass die aufgenommene Darlehenssumme nicht ausreicht, dann ist unter Umständen ebenfalls machbar, unwichtigere Arbeiten auf einen späteren Zeitpunkt zu verlegen, sodass die wichtigen Dinge mit Vorrang behandelt werden. So ist es in der Regel zum Beispiel durchaus möglich, die Gartengestaltung oder auch den Bau einer Garage nicht sofort zu erledigen, sondern dies erst zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen.
Fallen die Kosten jedoch, trotz allem, höher aus, als bei der Beantragung des Darlehens gedacht wurde, dann ist manchmal möglich, das bisherige Darlehen aufzustocken und somit keinen weiteren Kredit aufzunehmen. Allerdings ist diese Option nicht immer gegeben.
Wurde bereits durch das eigentliche Baufinanzierungsdarlehen die Beleihungsgrenze des betreffenden Objekts fast erreicht oder diese sogar bereits überschritten, dann ist eine Nachfinanzierung in der Regel etwas schwieriger.
Dennoch kann sich auch hier ein Gespräch mit dem Kreditinstitut auszahlen, denn die Banken hegen natürlich auch selbst kein Interesse daran, dass die ganze bisherige Finanzierungslage zum Scheitern verurteilt ist. In vielen Fällen findet sich dann auch tatsächlich noch eine Lösung.
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Ebenso gut bietet es sich hier aber auch an, einen Bürgen oder zweiten Kreditnehmer mit hinzuzuziehen. Wenn die jeweilige Person die üblichen Darlehensvoraussetzungen der Banken erfüllt, ist es zumeist kein Problem mehr, doch noch zu dem gewünschten Kredit zu gelangen. Allerdings muss der Bürge/zweite Kreditnehmer hier unbedingt beachten, dass er bei einem etwaigen Zahlungsausfall des eigentlichen Darlehensnehmer für die Rückzahlung der kompletten, noch offenstehenden Kreditsumme verantwortlich ist.
Zu den diversen Bedingungen zählen in der Regel ein sicheres, regelmäßiges Einkommen, eine gute Bonität sowie eine positive Schufa-Auskunft. Zudem werden oftmals ein deutsches Girokonto und ein deutscher Wohnsitz verlangt. Sollten weitere Sicherheiten, wie etwa eine Kapitallebensversicherung, ein Bausparvertrag oder auch eine weitere, bereits abbezahlte Immobilie vorhanden sein, ist es oftmals ebenfalls möglich, diese zur Realisierung der Nachfinanzierung anzugeben.
Eine weitere Alternative kann jedoch auch die Aufnahme eines Kredits von einer Privatperson sein. Hier ist es zumeist sogar möglich, zu einem zinsfreien Darlehen zu gelangen, wodurch einiges gespart wird. Allerdings ist es auch bei der Inanspruchnahme eines privaten Kredits unbedingt ratsam, hierfür einen Vertrag auszuhandeln. Auf diese Weise können Streitigkeiten oftmals bereits im Vorfeld vermieden werden.