Bei einer sogenannten Abzahlungs- oder Ratenhypothek verringern sich die Rückzahlbeträge mit jeder geleisteten Rate. Die Rate selbst setzt sich wie bei den meisten Darlehensformen aus Zinszahlung und Darlehenstilgung zusammen. Bei „normalen“ Hypothekenkrediten (Annuitätenkrediten) steigt jedoch im Laufe der Ratenzahlungen der Tilgungsanteil im gleichen Maß, in dem der Zinsanteil sinkt. Falls keine Sonderzahlungen vereinbart wurden, bleibt also die Rate in diesem Fall über die gesamte Vertragslaufzeit gleich hoch. Anders die Abzahlungshypothek. Hier wird die sinkende Zinsleistung nicht durch eine erhöhte Tilgung ausgeglichen. Die Tilgungshöhe bleibt also gleich, während die Zinsleistung und damit auch die Ratenhöhe mit abnehmendem Darlehen allmählich sinkt.
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Die Eckdaten einer typischen Abzahlungshypothek
Die zu leistende Rate und damit auch die Rückzahlungsleistung des Schuldners sollte aus den beschriebenen Gründen eigentlich Monat für Monat progressiv absinken. Dies ist aber nur der Ausnahmefall bei Abzahlungshypotheken. Gebräuchlicher sind vielmehr Konstruktionen, bei denen die Raten wenigstens innerhalb eines Jahres, eines Halbjahres oder eines Vierteljahres gleich hoch bleiben. Aber auch dies hat für den Schuldner langfristig positive Folgen. Denn bei Abzahlungshypotheken handelt es sich meistens um hohe und langfristig laufende Darlehen mit einer Laufzeit von mindestens fünf, meistens sogar zehn bis dreißig Jahren.
Die tilgungsfreien Jahre
Bei der Abzahlungshypothek kommt es relativ häufig vor, dass zu Beginn der Vertragslaufzeit einige tilgungsfreie Jahre vorgeschaltet werden. Dies kann beispielsweise bei einem Immobilienerwerb von großem Vorteil sein. Denn mit dem Objektkauf alleine ist es ja zumeist nicht getan. Die Regel ist, dass die neuen Eigentümer erhebliche, zusätzliche Finanzmittel aufbringen, mit denen sie zuvor nicht gerechnet haben, etwa für
- Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen
- zusätzliches Mobiliar
- Haushaltsgerät
- Einrichtungsgegenstände
- Gartengeräte
- Abstandszahlungen
- Anschlusskosten (z.B. Gas, Wasser, Strom)
Viele dieser Ausgabenposten lassen sich nur schwer im Voraus kalkulieren und haben schon so manche Finanzplanung zu Fall gebracht. Daher kann sich die Vorschaltung von zumindest einem tilgungsfreien Jahr bei einer zum Zweck des Immobilienerwerbs aufgenommenen Abzahlungshypothek für den Kreditnehmer als überaus hilfreich erweisen. Die Anzahl der tilgungsfreien Jahre wird von vielen Banken mit Bezeichnungen wie 5 + 10 belegt. In diesem Beispiel sieht der Darlehensvertrag nach fünf beitragsfreien Jahren weitere zehn Jahre vor, in denen der Kredit bei gleichbleibenden Tilgungsraten und sinkenden Zinsleistungen vollständig zurückgezahlt wird.
Abzahlungshypothek und Abzahlungsdarlehen
Das bereits beschriebene Grundprinzip der fallenden Jahresleistung seitens des Kreditnehmers ist bei einer Abzahlungshypothek und einem Abzahlungsdarlehen exakt das Gleiche. Der wesentliche Unterschied besteht vor Allem in den vom Kreditsuchenden zu erbringenden Sicherheiten. Im Falle einer Abzahlungshypothek besteht diese in der Regel in einem Grundpfandrecht, zumeist in Gestalt einer oder der mit dem Darlehen erworbenen Immobilie. Bei einem Abzahlungsdarlehen dagegen besteht die übliche Sicherheit in einer stillen Zession eines Teils des Arbeitseinkommens. Oft wird auch der Ehepartner – seltener eine Bürgschaft durch Dritte – mit in den Vertrag aufgenommen. Zu den üblichen Sicherheiten eines Abzahlungsdarlehens zählen zudem Risikolebens- oder Restschuldversicherungen, ganz selten auch mal Wertpapiere, Schmuck, Goldmünzen oder sonstige wertkonstante Kreditsicherheiten. Abzahlungshypotheken besitzen im Durchschnitt eine deutlich längere Vertragslaufzeit als Abzahlungsdarlehen.
Abzahlungshypothek vs. Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen – das oftmals auch als Annuitätenhypothek oder Ratenhypothek bezeichnet wird – bleibt die Tilgungsrate über den gesamten Rückzahlungszeitraum gleich, vorausgesetzt es wurden keine Sonderzahlungen vereinbart. Schon alleine aus diesem Grund ist der Rückzahlungszeitraum bei einem Annuitätendarlehen wesentlich geringer als bei einer Abzahlungshypothek. Dazu kommt noch, dass Abzahlungshypotheken weit häufiger mit beitragsfreien Erstjahren versehen werden als Annuitätendarlehen, auch dies erhöht natürlich den Rückzahlungszeitraum entsprechend.
Abzahlungshypotheken aus Sicht der Banken
Negativ aus Sicht der Bank sind bei einer Abzahlungshypothek die folgenden Faktoren:
– das aufgrund der längeren Laufzeit höhere Risiko eines Kreditausfalls
– die Kapitalschuld verringert sich bei einer Abzahlungshypothek anfangs deutlich langsamer als bei einem Annuitätendarlehen. Üblicherweise wurde bei einer Abzahlungshypothek im letzten Drittel der Vertragslaufzeit erst die Hälfte der gesamten Schuldsumme zurückgezahlt.
Positiv aus Bankensicht ist dagegen bei dieser Kreditform
– die Praxis hat gezeigt, dass das Tilgungstempo durchaus mit der Abnutzung respektive Wertminderung des Objekts, welches mit dem Darlehen erworben wurde und diesem als Sicherheit dient Schritt hält.
– die über viele Jahre gleichbleibende Rückzahlungshöhe erleichtert die Verwaltung und die Kontrolle des Darlehens.
Dennoch sind Abzahlungshypotheken aus den erstgenannten Gründen aus Sicht der Banken weniger attraktiv als Annuitätendarlehen, die von den Kreditinstituten denn auch viel lieber beworben und vergeben werden. Zudem bieten nicht alle Banken Abzahlungshypotheken an. Mit etwas Verhandlungsgeschick kann der Kreditsuchende jedoch bei den meisten Banken zumindest eine Kombination aus diesen beiden Varianten bekommen, auf die nachfolgend kurz eingegangen wird.
Zwei in Einem – die kombinierte Abzahlungshypothek
Es besteht bei vielen Kreditinstituten die Möglichkeit, Elemente der Abzahlungshypothek und des Annuitätendarlehens miteinander zu verknüpfen. Bei dieser Mixtur werden für einen begrenzten Zeitraum neben den gleichbleibenden, regelmäßigen Zahlungen (Annuitäten) zusätzliche oder auch zeitweise weniger Abzahlungsbeiträge geleistet. Dies ist etwa bei der zuvor vereinbarten Möglichkeit von Sondertilgungen der Fall. Zudem gibt es die Möglichkeit, freiwillige Sonderzahlungen vertraglich zu vereinbaren. Das heißt der Schuldner kann in diesem Fall – muss aber nicht – Sonderzahlungen leisten. Ob er dadurch seine Monatsrate nachhaltig und sofort senkt oder die Kreditlaufzeit verringert lässt sich ebenso vertraglich vereinbaren wie die jährliche, maximale Höhe der besagten Sonderzahlung. Die beschriebenen Sonderfälle kommen in der Praxis recht häufig vor. Da die Banken hier allerdings weniger Geld verdienen und einen höheren Verwaltungsaufwand haben, bedarf es für solche Sondervereinbarungen etwas Verhandlungsgeschick seitens des Kreditsuchenden. Schlecht für den Kreditsuchenden ist dabei, dass viele Banken im Gegenzug für derartige Sondervereinbarungen etwas höheren Zinsen oder zusätzliche Gebühren verlangen.
Unterschied Hypothek und Grundschuld
Eigentlich müsste die Abzahlungshypothek ja Abzahlungsgrundschuld heißen, denn die Absicherung einer solchen Darlehensvariante durch eine Hypothek ist heutzutage eher die Ausnahme. An ihre Stelle ist die notarielle Eintragung einer Grundschuld getreten. Für den Kreditnehmer ist dies von Vorteil, denn eine Grundschuld besitzt gegenüber einer Hypothek mehrere Vorteile:
– die Grundschuld wird zwar (ebenso wie die Hypothek) zunächst nur für ein bestimmtes Darlehen eingetragen, ist aber eigentlich darlehensunabhängig. Dies bedeutet, sie kann auch als Sicherheit für andere Kredite dienen
– Die Grundschuld ist nicht wie die Hypothek an den Objektwert gekoppelt, wie kann auch weit darüber liegen und damit beispielsweise als Sicherheit für mehrere kleinere Kredite dienen, sofern deren Gesamtsumme die Grundschuld nicht übersteigt.
– Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt – anders als die Hypothek – selbst bei vollständiger Rückzahlung bestehen. Sie kann folglich beliebig oft als Sicherheit für neue Kredite verwendet werden.
– Es ist möglich, eine Grundschuld an den Käufer der jeweiligen Immobilie zu übertragen, der sie dann seinerseits als Sicherheit verwenden kann.