Baulinie

Die Baulinie oder Bauflucht stellt die überbaubare Fläche eines Grundstücks dar. Bei Gebäudefronten, die an Straßen grenzen, legt die Baulinie die Frontgrenze zur Straße fest. Ein von einer Baulinie gekennzeichneter Raum muss vollständig mit dem geplanten Gebäude ausgefüllt werden. Es kann sich bei einer Baulinie um einen vollständigen Gebäudeumriss handeln oder nur um die vordere und die seitliche Begrenzung.

Baulinien sind Bestandteile der Bauleitplanung. Sie dienen einer geordneten Bebauung im Sinne der geplanten städtebaulichen Entwicklung. Die Baulinien die ausreichen Räume für Straßen- und Wegeführungen. Bei der Entwicklung der Baulinien müssen auch Bezüge zur Umwelt wie der Erhalt von Grünflächen, geschützten Bodenflächen und mehr hergestellt werden. Ersichtlich sind die Baulinien in den Bebauungsplänen der Gemeinden und Städte.

Baulinie und Baugrenze

Trotz der Ähnlichkeit der Wortfindung definieren die beiden Begriffe Baulinie und Baugrenze verschiedene Vorgaben. Von der Baugrenze ist die Rede, wenn von der Fläche gesprochen wird, die für eine Bebauung verfügbar ist. Die Baugrenzen müssen nicht exakt von Gebäuden ausgefüllt werden, sie dürfen bei der Errichtung der Gebäude lediglich nicht überschritten werden. Es können jedoch Freiräume zwischen einem Gebäude und einer im Bebauungsplan angegebenen Baugrenze geschaffen werden. Dagegen ist die Baulinie eine „harte“ Vorschrift. Sie lässt keine Abweichungen zu, es sei denn, dass es sich um sehr geringfügige Überschreitungen oder Unterschreitungen handelt. In einem Bebauungsplan kann örtlich ausschließlich eine Baulinie, eine Baugrenze oder beides angegeben sein. Bei der Baulinie handelt es sich um eine Bauvorschrift. Die Nichteinhaltung hat Sanktionen zur Folge.

Erstellung einer Baulinie für eine exakt begrenzte Bebauung

Nicht zwingend müssen in den Bebauungsplänen der Gemeinden für alle Gebäude und Gebäudekomplexe Baulinien vorgegeben werden. Das ist vielmehr nur dort erforderlich, wo die Bebauung einem bestimmten, geordneten Muster der Städteplanung folgen soll. Festgelegt werden Baulinien beispielsweise, wenn Baulücken in einer Straße geschlossen werden sollen. Dann sollten die neu erstellten Gebäude der gleichen Frontlinie folgen wie die übrigen Gebäude. Da Straßen gewöhnlich um Gebäudeblocks geführt werden, müssen auch die seitlichen und rückwärtigen Linien für dazwischen gebaute Häuser der übrigen Bebauung angeglichen werden. Für größere Neubaukomplexe in einer bestimmten Anordnung werden gewöhnlich ebenfalls Baulinien festgelegt. Sie sicheren das spätere, gleichmäßige Erscheinungsbild einer Siedlung und schaffen Begrenzungen für geplante Freiflachen und Straßen.

Die Bedeutung von Baulinie und Baugrenze für private Bauherren, Eigenheim

Bereits vor dem Kauf eines Grundstücks sollten potenzielle Bauherren Einblick in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan der Gemeinde nehmen. Es ist nicht so, dass mit dem Kauf eines Grundstücks auch die völlige freie Erstellung eines beliebigen Bauplans möglich ist. Grundsätzlich wichtig ist, wie das betreffende Grundstück im Flächennutzungs- und Bebauungsplan ausgewiesen ist. Liegt das Grundstück in einem reinen Gewerbegebiet, so steht es für den Wohnungsbau nicht zur Verfügung. Das ist nur der Fall, wenn das Areal als Wohngebiet oder als Mischgebiet ausgewiesen ist. Weiterhin wird im Bebauungsplan deutlich gekennzeichnet, welche Art von Bau auf dem Grundstück errichtet werden kann oder wo ungefähr ein Gebäude gebaut werden darf. Gibt es Baulinie, Fluchtlinie, dann muss der Bauplan berücksichtigen, dass zumindest eine Seite des neuen Gebäudes genau auf dieser Linie verläuft. Ist nur eine Baugrenze eingezeichnet, dann muss das Haus innerhalb der Linien dieser Begrenzung gebaut werden. Die Baugrenze wird im Bebauungsplan durch eine blaue Linie aus Strichen und Punkten gekennzeichnet, ein Punkt, ein Strich. Eine Baulinie wird mit jeweils zwei Punkten zwischen den Strichen deutlich gemacht. Bei privaten Grundstücken, auf denen Eigenheime entstehen sollen sind Baulinien, die zwingend einzuhalten sind, meist nur eingezeichnet, wenn:

Der Neubau wird direkt an einer Straße gebaut. Dann gibt es Vorschriften für die Einhaltung einer einheitlich verlaufenden Häuserfront.
Der Neubau soll in einer Neubausiedlung gebaut werden, für die es ein einheitliches Planmuster gibt. Dann werden eventuell alle Häuser auf nebeneinander liegenden Grundstücken in einer Reihe gebaut.
Die Eigenheime werden als Einzel- oder Doppelhäuser in einer Reihenhaussiedlung gebaut. In diesem Fall gelten ebenfalls vorgegebene Baulinien für einheitliche Baureihen, auch wenn es vor den Häusern noch Gartengrundstücke gibt.

Ist eine Baulinie für den Hausbau vorgesehen, die den gesamten Umriss des Gebäudes erfasst, dann dürfen über diese Baulinie hinaus auch keine Anbauten an das Haus errichtet werden. Auch weitere feste Gebäude dürfen dann außerhalb der Baulinie nicht errichtet werden.

Die Baugrenze zeigt dem künftigen Bauherrn an, bis wo er bauen darf. Damit werden auch die erforderlichen Abstände zu den Nachbarhäusern berücksichtigt. Die Grenzziehung für die gesamte Fläche, die auf dem Grundstück bebaut werden darf, wird als Baufenster bezeichnet. An diesem Baufenster muss sich der Bauplan für die Fläche des neuen Hauses orientieren und darf die Grenzen des Baufensters nicht überschreiten. Das Haus kann jedoch kleiner sein als das Baufenster.

Festgelegt sind im Bebauungsplan für das künftige Gebäude:

• Baugrenze
• Baulinie (wird nicht immer vorgegeben)
• Grundstücksgrenze
• Art der Bebauung, Nutzung
• Flurstücknummer
• Bauweise
• Dachneigung
• Zahl der Geschossflächen
• Die Grenze vom Bebauungsplan

Nicht nur die Flächengrenzen für den Neubau müssen diesen Angaben im Bebauungsplan genügen, sondern es kann auch nicht beliebig in die Höhe gebaut werden. Möglich ist nur die Errichtung eines Hauses bis zur angegebenen maximalen Anzahl der Vollgeschosse. Die Bebauungspläne liegen immer bei den jeweiligen Bauordnungsämtern, bei der Gemeindeverwaltung oder dem Amt für Stadtplanung vor.
Wichtig ist die Kenntnis von Baulinien auch für Grundstückskäufer, die ein Fertighaus errichten möchten. Fertighäuser gibt es in bestimmten Normgrößen. Die Seitenmaße dürfen nicht kürzer oder länger sein, als die Baulinie im Bebauungsplan dies vorgibt. Es kann nicht ein beliebiges Fertighaus ausgesucht werden, sondern es muss den Vorgaben des Bebauungsplans, u.a. einer eventuellen Baulinie oder der Baugrenze entsprechen.

Bauplan muss den Vorgaben vom Bebauungsplan entsprechen

Der fertige Bauplan wird beim Bauamt zur Prüfung und Genehmigung eingereicht. Eine Baugenehmigung entsprechend dem Bauplan wird nur erteilt, wenn der Bauplan alle Anforderung des Bebauungsplans der Gemeinde oder Stadt erfüllt. Der Bauplan für das private Gebäude wird meist von einem Architekten oder einer Baufirma erstellt. Die Fachleute kennen sich mit den Anforderungen der Bebauungspläne und den Bauauflagen aus und werden den Bauherrn darauf hinweisen, wenn seine Vorstellungen für das Haus einer Genehmigung nicht standhalten würden. Sie werden den Bauherrn für ein Eigenheim auch beraten, wie seine Vorstellungen und Auflagen zur Baulinie und anderen Auflagen mit seinen Bauwünschen zu vereinbaren sind.

Für Wohnanlagen und Gewerbebauten sind die Baulinie, Baugrenze und weitere Vorschriften ebenfalls genau einzuhalten.