Bauschein

Eine Baugenehmigung wird manchmal auch Bauschein genannt. Diese bekommt der Bauherr oder die Bauherrin, wenn der eingereichte Bauantrag von der zuständigen Baubehörde geprüft und anschließend genehmigt wurde. Für den Bauherrn oder die Bauherrin ist es somit das wichtigste Dokument, das für das Bauvorhaben gebraucht wird. Wird mit dem Bau vor der Erteilung des Bauscheines begonnen, droht dem Bauherrn bei einer Kontrolle ein Bußgeld. Es muss aber nicht gleich mit Erhalt des Bauscheins auch gleich mit dem Bau begonnen werden. Ein erteilter Bauschein gilt drei Jahre, so hat man genügend Zeit, mit dem Bau zu beginnen.

Ehe man mit dem Bau eines Hauses beginnen kann, ist es zwingend erforderlich bei der zuständigen Baubehörde einen Bauantrag zu stellen, wonach man mit Genehmigung dessen den so genannten Bauschein erhält. Ein Bauschein ist zeitlich begrenzt und der Bauherr muss innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit dem Bauvorhaben beginnen, ist dies nicht der Fall und es wurde auch im Vorfeld keine Verlängerung beantragt, verfällt die Zusage. Für eine eventuelle Überprüfung seitens der Baubehörde ist es notwendig, dass der Bauschein immer vor Ort auf der Baustelle vorgezeigt werden kann. Ebenso gehört der Bauschein zu den Beleihungsunterlagen bei der Bank, die für die Finanzierung und zur Wertermittlung eingereicht werden müssen.

Verfahren zum Erhalt einer Baugenehmigung, eines Bauscheins

Voraussetzungen für das Baugenehmigungsverfahren sind:

• Eigentumsrechte oder entsprechende Nutzungsrechte für das Grundstück
• Vorlage eines Bauplans

Der erste Schritt ist der Bauantrag. Der Bauantrag enthält:

• Amtliches Formular zum Bauvorhaben
• Die Baubeschreibung – Angaben zum Bauvorhaben, zur Konstruktion, der technischen Ausstattung und zum jeweiligen Grundstück
• Der amtliche Lageplan – Planzeichnung und Text, Bestimmungen zu überbauten Flächen, wichtige Kennzahlen
• Entwurf des Bauplans – Bauplanzeichnung im erforderlichen Maßstab, Grundrisse vom Gebäude und allen Geschossen, allseitige Ansichten vom geplanten Gebäude …

Die Formulare für die Anträge gibt es online oder bei der örtlichen Behörde. Dem Bauantrag muss ein exakter, vorschriftsmäßig angefertigter Bauplan zugrunde liegen. Der Bauantrag wird vom Bauherrn dem Verfasser des Bauplans, Bauingenieur, Architekt, eingereicht werden. Der Bauplan muss vom Verfasser des Plans unterschrieben sein. Für die Baugenehmigung werden mehrere Ausfertigungen des Antrags und der Bauvorlagen (Bauplan) eingereicht.

Weitere Schritte:

• Weiterleitung des Bauantrags zur Baurechtsbehörde
• Prüfung, eventuelle Ergänzungen
• Information zur voraussichtlichen Dauer des Genehmigungsverfahrens
• Unterrichtung der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke über das Bauvorhaben durch die Gemeindebehörde. Frist: Die Nachbarn werden innerhalb von fünf Werktagen unterrichtet.

Überprüfung der Bauvorlagen durch die Baubehörde:

• Sind Vorgaben aus dem Bebauungsplan der Gemeinde erfüllt?
• Wurden alle weiteren baurechtlichen Bestimmungen beachtet?
• Prüfung der Zulässig der Abmessungen des Baus und der Geschosshöhen
• Prüfung der Anzahl der Geschosse
• Prüfung der vorgegebenen Dachform und Dachneigung
• Abstandsvorschriften
• Prüfung der Berücksichtigung von Baulasten (z.B. von Dritten nutzbare Stellplätze, Freiflächen usw.)

Nach der abgeschlossenen Überprüfung von allen Einzelheiten des Bauplans stellt die Gemeinde sicher, ob andere Stellen der Baurechtsbehörde Einwände gegen eine Baugenehmigung haben. Nach der Überprüfung aller relevanten Punkte kann von der Gemeinde die Baugenehmigung erteilt werden. Die Baugenehmigung kann noch in Zusammenhang mit speziellen Auflagen erteilt werden. Sind zum Bebauungsplan oder den Regelungen der Baurechtsbehörde entscheidende Widersprüche aufgetreten, kann ein Bauantrag auch abgelehnt werden.

Haben Bauantrag und Bauunterlagen das Genehmigungsverfahren positiv durchlaufen, wird mit der offiziellen Baugenehmigung der Bauschein ausgestellt.

Sowie die Baugenehmigung erteilt ist und der Bauherr den Bauschein erhalten hat, kann mit dem Bau begonnen werden. Die Baugenehmigung hat eine Geltungsdauer von drei Jahren. Wird in dieser Zeit nicht mit der Bautätigkeit begonnen, verfällt der Bauschein und muss gegebenenfalls neu beantragt werden. Die Behörde kann nach Abschluss der Bauarbeiten eine Bauabnahme anordnen. Dazu besteht jedoch keine Verpflichtung.

Der Bauantrag wird abgelehnt, Bauschein verweigert

Soll ein Bauantrag abgelehnt werden, müsse dafür stichhaltige Gründe vorliegen. Solche Gründe können zum Beispiel sein, dass das Grundstück ungeeignet für eine Bebauung ist oder ungeeignet für das bestimmte Bauvorhaben. Das ist meist dann der Fall, wenn ein individueller Bauplan nicht oder nicht ausreichend die Anforderungen des Flächennutzungsplans und Bebauungsplans der Gemeinde berücksichtigt. Möglicherweise steht das Grundstück unter Naturschutz oder andere Kriterien widersprechen einer Bebauung. Möglich ist auch, dass das geplante Gebäude für das Grundstück zu groß, viel zu hoch ist oder seine Nutzung nicht den Vorgaben vom Bebauungsplan entspricht. Es könnte sich um ein Gebäude mit teilgewerblicher Nutzung handeln, das in einem reinen Wohngebiet geplant ist. Umgekehrt könnte ein Bauherr ein großes Grundstück im reinen Gewerbegebiet geerbt haben und plant darauf ein Wohnhaus. Eine Ablehnung kann auch mit Nachbarschaftsinteressen und Nachbarschaftsrechten begründet sein, wenn die Anrainer gegen den Bauplan begründete Einwände geltend gemacht haben.

Bei einer Ablehnung des Bauscheins kann der Bauherr gegen die Entscheidung der Baubehörde Widerspruch einlegen. Für die Einreichung des Widerspruchs hat der Bauherr eine Frist von vier Wochen ab dem Eingang des ablehnenden Bescheids. Der Widerspruch muss schriftlich und mit persönlicher Unterschrift eingereicht werden. Rechtswirksam ist ein Widerspruch mit Begründung, ohne Begründung oder mit nachgereichter Begründung. Ohne Begründung haben Widersprüche aber kaum Aussicht auf Erfolg.

Von Vorteil für den Erfolg eines Widerspruchs ist, wenn der Behörde ein Verfahrensfehler vorgeworfen werden kann oder ein sachlicher Fehler. Vielleicht wurden bei der Ablehnung aktuelle Änderungen im Bebauungsplan nicht beachtet oder falsche Angaben zur Begrenzung einer Flächennutzung zugrunde gelegt. Dann sollten solche Fehler beweiskräftig aufgeführt werden. Es kann auch ein Gutachten erstellt werden, dass die Eignung des Grundstücks für den geplanten Bau als geeignet erkennt. Je beweiskräftiger die Begründungen für eine Ablehnung sind, desto größer ist die Aussicht, dass doch ein Bauschein bewilligt wird. Kommt es zu keiner Einigung, kann auch der Weg zu einer Klärung vor Gericht beschritten werden. Da solche Prozesse oft langwierig und kostspielig sind, sollte ein Fachanwalt die Erfolgsaussichten für ein Gerichtsverfahren prüfen. Erfolgreich kann eine Klage sein, wenn beispielsweise neue Erkenntnisse die Ablehnung entkräften können oder gleichgelagerte Fälle angeführt werden können, bei denen die Baugenehmigung erteilt wurde. Vergleichsfälle sollten allerdings aus der gleichen Region oder Stadt angeführt werden.

Eine Ablehnung des Bauscheins kann vielfach vermieden werden, wenn bereits beim Grundstückskauf die örtlichen Bebauungspläne sowie vorgeschriebene Baulasten für ein Gebäude eingesehen werden. Erscheint auf dem Areal eine Baugenehmigung fraglich, sollte von dem Kauf lieber Abstand genommen werden. Der Bauplan für das geplante Haus sollte ebenfalls alle Anforderung des örtlichen Bebauungsplans berücksichtigen. Je gründlicher vorher alles geprüft wird, desto sicherer ist die Bewilligung für den Bauschein.