Buchgrundschuld

Was ist die Buchgrundschuld?

Mit Buchgrundschuld bezeichnet man eine Grundschuld, die nur im Grundbuch eingetragen ist, die Erteilung des Grundschuldbriefes jedoch ausgeschlossen wurde. In der Regel erfolgt die Übertragung der Buchgrundschuld durch eine schriftliche Abtretung des dinglichen Anspruchs und durch Eintragung der Abtretung im Grundbuch. Die Buchgrundschuld dient zur Sicherung eines Darlehens. Sollte der Darlehensnehmer nicht mehr zahlungsfähig sein, so kann der Darlehensgeber (meist die Bank) seine Ansprüche geltend machen und die Immobilie (in der Regel Grundstück oder Haus) durch Zwangsvollstreckung veräußern. Heutzutage ist die Buchgrundschuld die häufigste Form der Grundschuld, da bei anderen Eintragungen (z. B. Briefgrundschuld) zusätzliche Gebühren anfallen.

Die Buchgrundschuld wird im entsprechenden Grundbuch eingetragen. Dabei entsteht eine Belastung auf ein Grundstück oder eine Immobilie. Hier kann der Grundschuldbrief und dessen Übergabe an den Kreditgeber verzichtet werden. Mit der Beantragung der Buchgrundschuld entstehen weniger Kosten, als wenn man die Form des Grundschuldbriefes wählt. Durch eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, hat der Darlehensgeber im Falle einer Zahlungsunfähigkeit die Möglichkeit, die Immobilie oder das Grundstück zu verwerten. Meist wird dann die Zwangsversteigerung eingeleitet, um den Kredit zu tilgen.

Die Buchgrundschuld, weitestgehend Grundschuld genannt, ist ein sogenanntes dingliches Recht im deutschen Sachgerecht. Die Grundschuld gibt Auskunft über einen bestimmten Geldbetrag, den man aufgrund eines Grundstückes bzw. eines grundstücksgleichen Recht einfordern darf. Die Buchgrundschuld zählt zu den Grundpfandrechtes und ist in den §§ 1191 ff. 3. Buch Sachenrecht des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Eine letzte Änderung in dem Sachverhalt gab es am 19. August 2008 und wurde durch das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken aktualisiert. Mit der Grundschuld wird eine mögliche Hypothek geregelt, besonders in Fällen der Bestellung und der Übertragung. Geregelt ist dies unter dem § 1192 BGB. Das besondere an der Buchgrundschuld ist, dass es ohne eine zugrunde liegende Forderung bestehen kann. Nach § 1191 BGB wird somit ein Grundstück so belastet, dass es eine bestimmte Geldsumme abdeckt und somit dafür haftet. Der Gläubiger hat durch § 1147 BGB das Recht bzw. den Anspruch auf die sogenannte Duldung der Zwangsvollstreckung gegenüber dem Schuldner. Ein solcher Anspruch entsteht, sobald die Grundschuld gekündigt wird. In einer öffentlichen Zwangsversteigerung wird anschließend das belastete Grundstück verwertet.

Was bringt die Buchgrundschuld mit sich?

Bei der Buchgrundschuld gibt es immer die Grundschuldbestellung. Hierbei stimmt der Eigentümer des Grundstücks einer Belastung des eigenen Grundstücks zu. Eine solche Belastung des eigenen Grundstücks kann zum Beispiel als Kreditsicherheit genutzt werden. Die genauen, komplexen Regelungen der eben genannten Grundschuldbestellung lassen sich in einem konkreten Vordruck wiederfinden. Dieser Vordruck wird Grundschuldbestellungsurkunde genannt. Diese Urkunde ist zeitgleich ein Sicherungsvertrag, in denen die AGBs dargestellt sind und nach § 305 BGB der Inhaltskontrolle von Haftungsklauseln zu unterliegen hat. Neben den materiell-rechtlichen Anforderungen sind die formell-rechtlichen Informationen genauso wichtig. Die Buchgrundschuld wird immer in das Grundbuch eingetragen. Damit sie gültig ist, muss es entweder notariell beglaubigt werden bzw. beurkundet werden. Die Beurkundung wird sofort fällig, wenn der Eigentümer des Grundstücks sich bei der Urkunde der sogenannten sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Die verschiedenen Arten der Grundschuld

Es gibt zwei verschiedene Arten der Grundschuld. Die erste Form der Grundschuld ist die Buchgrundschuld. Diese wird komplett in Abteilung III des Grundbuches geregelt. Zweitens gibt es die Briefgrundschuld. Neben dem Eintrag in Abteilung III gibt es hierbei ein Formular. Dieses Formular ist der Grundschuldbrief und wird von der Bundesdruckerei angefertigt. Der Grundschuldbrief ist als Wertpapier anzusehen. Im Rechtsverkehr ist der Grundschuldbrief die Grundschuld.

Wann wird die Grundschuld genutzt?

Die Grundschuld wird immer eingefordert, wenn der künftige Eigentümer des Hauses ein Grundstück, Haus oder Wohnung mit einem Sofortkredit kaufen möchte. Bei einem solchen Vorgehen die kreditausgebende Bank die Grundschuld vom künftigen Eigentümer. Sofern der Besitzer des Eigentums seine Raten an das kreditgebende Institut nicht mehr leisten kann, kommt die Grundschuld. Sollten Besitzer alle Schulden bezahlt haben, ist von der Lösung der Grundschuld abzuraten. Bei der Löschung werden nur unnötige Gebühren gefordert, die im dreistelligen Bereich liegen. Bei dem Verkauf der Immobilie oder des Grundstücks ist es daher sinnvoller, die eigentliche Grundschuld auf den neuen Eigentümer übertragen zu lassen. Ansonsten kommt es auch zu unnötigen Gebühren. Die Eintragung in das Grundbuchamt wird immer vom Notar der jeweiligen Bank bzw. des Geldinstituts durchgeführt. Kunden haben also keinen Aufwand.

Unterschiede zu anderen Hypotheken

Der große Unterschied der Grundschuld zu anderen Hypotheken ist, dass die Forderungen nicht akzessorisch sind. Dies bedeutet wiederum, dass sie nicht vom Umfang und dem Bestand der Forderungen abhängig sind. Sie können alleine genutzt oder auch übertragen werden. Dennoch wird in der Regel und in den meisten Fällen die Grundschuld nur für die Sicherung einer bestimmten Forderung bewilligt. Dies ist wiederum mit anderen Hypotheken gemeinsam. In solchen Fällen wird von der Sicherungsgrundschuld gesprochen. Obwohl die Grundschuld rechtlich unabhängig von der der gesicherten Forderung ist, ist die gesicherte Forderung und die Grundschuld durch einen sogenannten Sicherungsvertrag miteinander verbunden. Sobald alle Rückzahlungen aller Forderungen durch die Grundschuld geregelt sind, wird aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch. Ein solcher Rückgewähranspruch kann auf den Verzicht des Gläubigers, die Löschung der Grundschuld oder die Rückabtretung der Grundschuld ausgerichtet sein. Meist wird der gültige Anspruch von den Kreditinstituten nur auf die Löschungsbewilligung beschränkt. Hierfür dürfen die Banken keine Gebühren mehr verlangen.

Wie berechnet sich der Wert der Grundschuld?

Die Sicherheit und der Wert der Grundschuld wird durch den Rang der Grundbucheintragung geregelt. Dieser Rang richtet sich nach der Reihenfolge sowie dem Zeitpunkt der Eintragung. Das früher eingetragen Recht ist stets wichtiger als das später eingetragene Recht. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wird der Gläubiger mit dem höheren Rang zuerst befriedigt. Später eingetragene Gläubiger werden je nach Rang befriedigt. Dies hat zur Folge, dass die Kreditinstitute bei der Gewährung eines Kredits bzw. Darlehens den Eintrag des ersten Ranges. Die Rangverhältnisse in der Grundschuld können durch Einigung und neue Eintragung verändert werden. Damit sie ihre Gültigkeit erlangen, müssen sie anschließend notariell beglaubigt werden, gemäß § 29 GBO.