Grundbuch

Als Grundbuch wird das amtliche öffentliche Verzeichnis von Grundstücken bezeichnet, welches entweder in schriftlicher oder in elektronischer Form geführt werden kann. Hierin werden alle Eigentumsverhältnisse oder etwaige Rechte und Lasten von Grundstücken rechtlich verbindlich erfaßt. Bei einem Hauskauf sollte vom Käufer das Grundbuch (wird im Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht geführt) vor dem Kauf eingesehen werden, um mögliche Überraschungen bezüglich wertmindernder Vorbelastungen zu vermeiden.

Jedes Grundstück unterliegt dem Grundbuchzwang und muss deshalb im Grundbuch eingetragen werden. Wer ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen (z. B. Käufer eines Grundstücks), wobei Notare von der Darlegung eines berechtigten Interesse befreit sind. Im Grundbuch wird für jedes selbständige Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt, welches dann eine laufende Nummer erhält und mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirk zusammengefasst wird. Auf die Eintragungen im Grundbuch muss sich jeder Beteiligte verlassen können, denn sie sind immer wieder Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an Grundstücken bzw. für die Entstehung von Rechten an einem Grundstück.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem sämtliche Grundstücke aufgelistet sind. Es kann in schriftlicher oder elektronischer Form vorliegen und enthält alle wichtigen Informationen zum entsprechenden Grundstück. Für jedes Grundstück werden die Eigentumsverhältnisse und etwaige Rechte oder Verbindlichkeiten, die beispielsweise durch die Aufnahme einer Hypothek entstehen können, festgehalten. Deshalb ist es ratsam vor Erwerb einer Immobilie einen Blick in das Grundbuch zu werfen, das im Grundbuchamt geführt wird. Die Einsicht ist an ein berechtigtes Interesse gebunden – Kauf eines Grundstückes, jedoch werden Notare von dieser Regelung ausgenommen. Jede Eintragung ins Grundbuch ist kostenpflichtig und wird oftmals durch einen Notar vorgenommen.

Was ist ein Grundbuch und wozu wird es geführt?

Im Grundbuch als öffentliches Register sind die Eigentumsverhältnisse in Bezug auf ein Stück Land und eventuell darauf befindliche Gebäude festgehalten. Alle in einer bestimmten Region bestehenden Grundstücke müssen eingetragen werden. Deutsche Grundbücher bestehen aus je einem so genannten Grundbuchblatt pro Grundstück. Auf einem Grundbuchblatt können auch mehrere Grundstücke eingetragen werden, wenn sie den gleichen Besitzer haben. Beim Verkauf eines Grundstücks muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, bevor der Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen werden kann. Ein Grundbuchblatt beinhaltet neben einer Aufschrift und einem Verzeichnis des Bestandes noch weitere drei Abteilungen. Es besteht die gesetzliche Pflicht zur Eintragung aller Grundstücke. Die einzigen Grundstücke, die nicht eingetragen werden müssen, sind die, die für öffentliche Zwecke gedacht sind. Man nennt solche öffntlich genutzten Grundstücke auch buchungsfreie Grundstücke.

Einsicht ins Grundbuch

Einsicht ins Grundbuch erhält als Privatperson nur, wer ein begründetes Interesse nachweisen kann, da eventuelle Belastungen nicht öffentlich bekannt gemacht werden sollen. Grundbücher sichern die Verhältnisse von Eigentum und Recht.

Entstehung von Grundbüchern

Bereits in der Antike und im Mittelalter wurden Eigentumsverhältnisse an Grundstücken festgehalten. Damals gab es dazu so genannte Steuerkataster. Die mittelalterlichen Grundbücher nannten sich Traditionscodices oder Urbaren. Etwas später im Mittelalter entstanden die Stadtbücher, in denen städtische Privilegien und Satzungen sowie Rechtsgeschäfte unter Bürgern eingetragen wurden.

Später, zu Zeiten des Dreißigjährigen Krieges traten vermehrt Unklarheiten auf, was den Besitz von Grund und Boden betraf, was zur Folge hatte, dass ein Amtsbuchwesen entstand, in dem sowohl Verkäufe und Hypotheken als auch Inventar- und Testamentsbücher verzeichnet wurden.

Als älteste deutsche Grundbücher gelten heute die Kölner Schreinsbücher, die um das Jahr 1130 eingeführt wurden. Es folgten im Jahr 1248 das Hamburger Stadterbebuch, im Jahr 1357 das Danziger Erbbuch, im Jahr 1400 das Ulmer Pfandbuch und das Preßburger Grund- und Satzbuch aus dem Jahre 1439. 1472 legte auch die Stadt München ein Grundbuch an, das zusammen mit dem Bayerischen Hypothekenbuch bis etwa 1900 Bestand hatte.

Als es 1722 erstmalig zu einer Regulierung des Hypothekenwesens in Berlin kam, wurde erstmalig ein Grundbuch eingerichtet, in dem alle Häuser im jeweiligen Bezirk mit Bezeichnung und Nummer, Name des Besitzers, Titel des Erwerbs und dem Preis enthalten waren.

In Baden-Württemberg gibt es bis heute ein Überbleibsel der ehemaligen so genannten Servitutenbücher, die immer noch ein Teil des Grundbuchs sind.

Ab dem Jahre 1783 gab es die preußische Hypotheken-Ordnung und das Prinzip zweier verschiedener Grundpfandrechte. Die Grundschuld für Grundstücke und die Hypothek für Bauwerke wurden eingeführt. Zur damaligen Zeit bestand das Grundbuchamt aus einem Richter, einem Buchführer, mehreren Schreibern und Unterbeamten.

Aufbau und Inhalte von Grundbüchern

Grundsätzlich besteht ein Grundbuch aus einem materiellen Teil, dem das Bürgerliche Gesetzbuch zugrunde liegt, und einem formalen Teil, der auf der Grundbuchordnung, bzw. der Grundbuchverfügung beruht. Ein Grundbuch muss nach speziellen Prinzipien geführt werden:

1. Konsensprinzip

Das Konsenzprinzip besagt, dass Änderungen im Eigentum an Grundstücken sowohl von der Einigung aller Beteiligten als auch von einem Eintrag ins Grundbuch abhängen. Das bedeutet, beide Vertragspartner müssen eine notariell beglaubigte Zustimmung der Übereignung durch einen Vertrag vorlegen.

2. Buchungsprinzip

Eine Einigung über einen Grundstücks- bzw. Immobilienverkauf ist ohne Eintragung ungültig, genauso wie eine Eintragung ohne Einigung ungültig ist. Was nicht im Grundbuch steht hat also keinen Bestand.

3. Antragsprinzip

Wer eine Änderung des Grundbuchs veranlassen möchte, muss einen Antrag auf diese Änderung stellen. Den Antrag können sowohl Käufer als auch Verkäufer einreichen. Gehen zwei oder mehr Anträge beim Grundbuchamt ein, so werden diese in chronologischer Reihenfolge berücksichtigt und bearbeitet.

4. Legalitätsprinzip

Das Grundbuchamt muss die eingegangenen Anträge auf Legalität prüfen. Allerdings handelt es sich hierbei ausschließlich um die Prüfung der formellen Richtigkeit und nicht die der materiellen. Überprüft wird, ob der Eintrag gegen kein Gesetz verstößt, der Eintrag grundbuchfähig ist, alle nötigen Genehmigungen eingeholt wurden und die Identitäten aller beteiligten Personen korrekt sind, und deren Geschäftsfähigkeit gegeben ist.

5. Publizitätsprinzip

Nur wer ein berechtigtes Interesse daran hat, kann einen Grundbucheintrag einsehen. Dieses Interesse muss nachgewiesen werden. Als berechtigtes Interesse gilt nur, wenn rechtliche Verbindungen zur Liegenschaft bestehen.

6. Spezialitätsprinzip

Es müssen alle Gegebenheiten, die rechtlich von Bedeutung sind im Grundbuch eingetragen werden, das heißt dass vor allem das Grundstück und die am Geschäft beteiligten Personen klar definiert sein müssen. Die Rechte am Grundstück müssen eindeutig sein, der Abgleich mit dem Liegenschaftskataster muss erfolgt sein.

7. Prioritätsprinzip

Nach dem Prioritätsprinzip sind die Rechte an einem Grundstück geregelt. Das heißt, dass die Reihenfolge der Eintragung unterschiedlicher Anträge nach dem zeitlichen Eingang der Anträge vorgenommen werden.

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, einem Bestandsverzeichnis mit Größe, Lage und Katasterbezeichnung des Grundstücks. Rechte wie Wohnungseigentum, Gemeinderechte oder Erbbaurecht werden verzeichnet.

Nach dem Bestandsverzeichnis gibt es drei weitere Abteilungen:

• Abteilung der Eigentümer oder der Erbbauberechtigten
• Abteilung der Beschränkungen und Lasten
• Abteilung der Grundpfandrechte

Grundsätzlich sind im Grundbuch keine Löschungen möglich, denn alle Einträge müssen dokumentiert bleiben. An Stelle einer Löschung erfolgt eine Änderung. Um eine solche Änderung vorzunehmen, muss ein Antrag auf Änderung gestellt werden.

Lokalitäten der Grundbuchämter und Digitalisierung

Als Grundbuchamt können Amtsgerichte, staatliche Grundbuchämter oder auch Grundbuchämter bei den Gemeinden fungieren. In manchen Städten, wie z. B. Mannheim oder Konstanz befinden sich die Grundbuchämter auch bei Notariaten. Seit 1. April 2012 besteht das erste zentrale Grundbuchamt in Emmendingen am Amtsgericht. Weitere folgten und der elektronische Rechtsverkehr begann. Grundbücher werden also heute bereits vielerorts in elektronischer Form geführt. Elektronische Grundbücher kann man via Internet einsehen. Das hat den großen Vorteil der Verfahrens-Beschleunigung, was wiederum zur Folge hat, dass schneller mit einem Bau begonnen werden kann. Nur Notare, Gerichte, Behörden und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können das elektronische Grundbuch ohne eines Nachweis des berechtigten Interesses einsehen.