Immobilie

Immobilien sind unbewegliche, also „immobile“ Güter.  Sie werden in der Wirtschaftssprache oft auch als Liegenschaften bezeichnet und in zwei große Gruppen eingeteilt:

• Grundstück
• Gebäude

Diese beiden Immobilientypen unterteilen sich wiederum in mehrere Unterrubriken. Ein Grundstück kann beispielsweise mit einer Immobilie bebaut oder auch unbebaut sein. In der Praxis wird das  mit einem fertig gebauten Gebäude ausgestattete Grundstück zusammenfassend als Immobilie bezeichnet.

Arten von Immobilien

Immobilien werden in Hinblick auf einen Gebäudetyp in unterschiedliche Kategorien unterteilt. Ausschlaggebend für die Klassifizierung einer Immobilie sind deren Funktionalität und Nutzung:

•  Gewerbeimmobilien – Bei diesem Immobilientyp handelt es sich um ein gewerblich genutztes Gebäude. Diese gewerbliche Nutzung kann vollständig (beispielsweise ein Fabrikgelände) oder auch nur teilweise (Wohnhaus mit Restaurant) existieren. In letztgenanntem Fall muss der gewerblich genutzte Anteil der Immobilien-Gesamtfläche unter 50 Prozent liegen.
• Wohnimmobilien – In diese Kategorie fallen Gebäude, die ausschließlich oder  mehrheitlich aus Wohneinheiten bestehen. Der gewerblich genutzte Anteil der Immobilien-Gesamtfläche muss hier also unter 50 Prozent liegen.
•  Sozialimmobilien – Generell fallen in diese Rubrik alle Immobilien mit sozialer Funktionalität. Darunter zählen Krankenhäuser, Kliniken sowie Pflegeheime und Altenwohnheime. Des Weiteren werden diesem Sektor Kinder-, Jugend-, und Obdachlosenheime zugeordnet
• Sonder- / Spezialimmobilien – Gebäude mit klar bestimmter und oft gesellschaftlich vorteilhafter Nutzung wie etwa ein Bahnhöfe, städtische Kraftwerke oder auch Hotels fallen in diese Sparte.
• Anlageimmobilien – Dies sind Gebäude, welche von Investoren als Anlageobjekt erworben wurden und  von diesen nicht selbst bewohnt werden. Man nennt diesen Immobilientyp   manchmal auch Renditeimmobilie.
• Betriebsimmobilien – Gebäude, welche gewerblich nutzbar sind, werden im internationalen Vergleich gern als Corporate Real Estate (CRE) beschrieben. Sie dienen nicht der Kapitalanlage, sondern werden alleine aufgrund betrieblicher Erfordernisse errichtet, verwertet oder betrieben. Das Fabrikgelände selbst sowie auch das Back Office der Firmenzentrale zählen zu dieser Kategorie.
• Serviceimmobilien – Zu dieser Kategorie gehören Grundstücke sowie alle darauf befindlichen Gebäude, welche für die Erbringung einer Dienstleistung relevant sind. Dabei müssen sie primären Instrumenten im Dienstleistungsprozess gleichen. Für diese Einstufung existiert ein Kriterienkatalog für eine optimale Beurteilung der Immobilie. Da der Serviceanbieter oft auch Betreiber ist, besteht dann eine Verbindung zwischen dieser Unterteilung und der nächsten Rubrik Betreiberimmobilie.
• Betreiberimmobilien – Dieser Typ Immobilie erhält seinen Wert erst aus der Betriebsleistung eines Betreibers. Dabei geht der wirkliche Wert weit über die eigentliche Nutzung hinaus. In diesem Fall sind Eigentümer und Betreiber zwei gekoppelte Parteien, welche einer eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit unterliegen.

Wertung einer Immobilie

Jede Immobilie ist mit einem Sachwert belegt, der mittels eines Gutachtens ermittelt wird.  Ein solches Gutachten wird von den Banken in der Regel als Sicherheit bei Kreditgeschäften akzeptiert. Seine Erstellung erfolgt daher meist schon vor Baubeginn. Wird ein Darlehen für den Neubau eines Einfamilienhauses bei einem Kreditinstitut beantragt, so dient diese Immobilie oft als Sicherheit in den Hypothekenverträgen. Damit stellt die Bank sicher, dass sie im Falle ausbleibender  Ratenzahlungen oder einer möglichen Insolvenz des Schuldners ihr Geld zurück erhält. Infolgedessen wird von der Bank aus Darlehensgeber eine Grundschuldeintragung  veranlasst, damit sie ihre Forderungen notfalls aus dem Erlös des Gebäudes beziehungsweise des Grundstückes erfüllen kann. Damit senkt die finanzierende Bank ihr Ausfallrisiko praktisch auf Null, denn wenn der Schuldner nicht zahlt, hat sie dank der notariell eingetragenen Grundschuld einen legitimen Zugriff auf die Immobilie.

Grundstückserwerb

Verglichen mit mobilen, also beweglichen Dingen unterliegen Immobilien einigen Sonderbestimmungen.  So ist die grundsätzliche Berechtigung von Eigentumsansprüchen an mehrere  Bedingungen geknüpft

• Kaufvertrag muss notariell beglaubigt sein
• Notariell beurkundete Einigung des Eigentumsübergangs muss vorliegen
• Grundbuchänderung zu Gunsten des neuen Eigentümers

Des Weiteren ist es erlaubt, Immobilien mit Rechten zu belasten. Dies schließt einerseits die oben erwähnten Pfandrechte für Grundschuld oder Hypothek ein, betrifft aber auch eher seltenere Dinge wie etwaige Wege- oder Wasserrechte.

Hinweis: Bei jedem Grunderwerb fällt eine Grunderwerbssteuer an. Diese setzt sich aus dem Liegenschaftseinheitswert, der Steuermesszahl und dem jeweiligen Hebesatz der Stadt respektive der Gemeinde zusammen. Hiervon ausgenommen sind Areale, die öffentlich-rechtlichen, religiösen, wissenschaftlichen oder auch mildtätigen Zwecken dienen.

Immobilieninvestment

Immobilienaufkäufer bedienen sich eigener Gelder oder spezieller Kreditangebote, um eigene Sicherheiten aufzubauen oder einen großen Erlös zu erzielen. Mitunter ergeben die Jahresreinerträge diverser Immobilien das Startkapital für ein neues, umfangreiches oder lang gehegtes Projekt – dabei stehen die Gründung eines neuen Unternehmens, die Expansion einer bestehenden Firma oder die Absicherung im Alter beziehungsweise eines besonderen Lebensstandards im Mittelpunkt. Dabei ist stets ein indirekter Bezug des Eigentümers zur aufgekauften Immobilie vorhanden. Charakteristisch für diese wirtschaftliche Auslegung ist das Fehlen des persönlichen Bezugs zum Objekt. Außerdem findet keine eigene Nutzung im eigentlichen Sinne des Gebrauchswertes statt. Der Einfachheit halber werden diese Immobilien gerne als Anlageobjekte bezeichnet. Oft wird der erstrebte Ertrag durch Mieteinnahmen und mit Renovierungsarbeiten begründete Mietsteigerungen erzielt und gesteigert. Auch der Wechsel der Mieter wird manchmal aus diesen Gründe bewusst forciert betrieben. Diesbezüglich gelten Core-Immobilien als eine lukrative Anlage mit langfristig gebundenen Mietern zu gewünschten Rahmenbedingungen seitens des Vermieters.

Wertentwicklung von Immobilien

Die Betrachtung des Immobilienwertes sollte stets langfristig geführt werden. Es ist normal, dass Neubauten in den ersten zehn Jahren eine Wertminderung von etwa 20 bis 50 Prozent hinnehmen müssen. Allerdings kann langfristig, also während eines Zeitraums von etwa 30 Jahren alleine schon aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise mit einer gewissen Wertsteigerung gerechnet werden. Vor allem aber ist die Wertentwicklung einer Immobilie von deren Lage abhängig:

• Großstadt oder Kommune
• Szeneviertel oder idyllischer Reiz
• Direktes Umfeld
• Infrastruktur
• Demografische Entwicklung
• Entwicklungspotenzial der Region

Und natürlich bestimmen die Vorlieben beziehungsweise Wünsche der zukünftigen Mieter die Nachfrage und damit den Preis. Für die Wertermittlung von Immobilien sind sieben Kategorien maßgeblich:

• Grundstück ohne immobilienwirtschaftliche Nutzung (Landwirtschaft oder Forstwirtschaft)
• Areale mit beabsichtigter Nutzung (Bauerwartungsland)
• Bereiche mit rechtlich abgesicherter Nutzung (gewidmetes Bauland)
• Flächen mit vorbereiteter Nutzung (bereits parzelliert und erschlossen)
• Objekte unter erster Nutzung (noch ungenutzter Neubau)
• Gebäude mit bestehender Nutzung (genutzter Bau)
• Immobilien ohne (derzeitig) bestehende Nutzung (Leerstand)

In den ersten fünf Stufen wird sich der Immobilienwert kontinuierlich erhöhen, während die sechste Stufe meist einer leichten Minderung ausgesetzt sieht. Dies lässt sich durch Restaurierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verhindern – mitunter wirkt dies sogar für einen gewissen Zeitraum wertsteigernd. In der siebten Stufe sorgen Altlasten oder ein hoher Sanierungsaufwand durch den langsamen Verfall der Bausubstanz für eine starke Wertminderung.