Maklercourtage

Der Begriff „Courtage“ steht für einen geldwerten Aufschlag, der für den erfolgreichen Abschluss einer Dienstleistung oder einer Geschäftsbesorgung fällig wird. Mit Maklercourtage bezeichnet man die Provisionszahlung an Dritte, die dabei behilflich sind, eine Immobilie zu verkaufen, zu verpachten oder zu vermieten. Die Maklercourtage wird oft auch Maklerprovision oder Maklergebühr genannt. Eine Mindestvoraussetzung für die Maklercourtage ist dabei, dass der Kaufinteressent von der Kaufgelegenheit erstmalig durch den Makler erfahren hat. War dem Interessenten die Gelegenheit schon vorher bekannt, so führt die Abwicklung des Kaufgeschäftes nicht zu einer Provisionspflicht. Jedoch haben Makler meist AGB, in denen die Vorkenntnisklausel verankert ist und laut der ein Kaufinteressent dem Makler eine vorhandene Vorkenntnis innerhalb einer bestimmten, meist kurzen, Frist mitteilen muss. Je nach Bundesland liegt die Maklercourtage zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.

• Viele Besitzer von Immobilien beauftragen einen Makler, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus verkaufen oder vermieten möchten.
• Für den Käufer oder den Mieter bedeutet dies, dass er für die Vermittlung eine Provision zahlen muss, die Maklercourtage.

Bei der Berechnung der Maklercourtage sollten einige Punkte beachtet werden. So muss der Makler mit dem späteren Mieter oder Käufer einen Vertrag abschließen, um die Maklercourtage in Rechnung stellen zu dürfen. Dabei darf die Höhe der Maklercourtage bei einem vermieteten Objekt nicht mehr als zwei Monatskaltmieten betragen, bei einem Kauf beträgt die Maklercourtage meist zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die gesetzliche Grundlage der Maklerprovision

Wann eine Maklerprovision bezahlt werden muss ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. (§§ 652 – 655). Das BGB spricht dort zwar stets vom „Mäkler“, dies ist aber nur der juristische Fachausdruck für Makler. Entscheidend dafür, ob der Makler einen legitimen Anspruch auf die Bezahlung Tätigkeit in Form einer Maklercourtage hat sind kurz gefasst die nachfolgenden zwei Basis-Bedingungen:

• Es muss ein Maklervertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler existieren.
• Der Makler muss seine erfolgreiche Vermittlung belegen können

Das klingt sehr einfach, jedoch hat jede dieser Bedingungen zahlreiche, rechtliche Tücken, auf die nachfolgend eingegangen wird.

Wer bezahlt die Maklercourtage?

Seit 2015 gilt nur bei Vermietungen das sogenannte Bestellerprinzip. Sie bedeutet kurz gefasst:

• Wer bei Vermietungen den Makler bestellt, der bezahlt auch seine Courtage.

Wenn also ein Vermieter einen Makler mit der Mietersuche beauftragt, muss der Vermieter auch den Makler bezahlen. Gleiches gilt auch für den Mieter: wenn dieser einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt, muss der Mieter ihn im Erfolgsfall auch bezahlen. Das Bestellerprinzip gilt allerdings nur für Mietverträge, aber nicht beim Immobilienverkauf. Wer hier die Maklercourtage bezahlt ist frei verhandelbar. Grundsätzlich darf der Vermieter seine Maklerkosten nicht auf die Miete umlegen. Manche Vermieter versuchen daher, sich die Maklercourtage über eine überhöhte Abstandszahlung zurückzuholen. Solche Umgehungsmöglichkeiten sind zwar illegal, aber sehr schwer nachzuweisen. Immerhin darf der Vermieter die Maklercourtage steuerlich absetzen.

Wie hoch ist die Maklercourtage bei der Vermietung?

Die Höhe der Courtage ist für Vermieter nicht gesetzlich geregelt und daher grundsätzlich frei verhandelbar. Üblicherweise liegt sie bei anderthalb oder zwei, in seltenen Fällen auch bei drei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Für Mieter ist die Höhe der Maklercourtage gesetzlich gedeckelt. Sie darf  höchstens zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer betragen. Mieter können die Maklercourtage im Rahmen der Umzugskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass dieser Umzug aus beruflichen Gründen notwendig war und die Miete der ortsüblichen Höhe entspricht.

Wie hoch ist die Maklercourtage beim Verkauf?

Es gibt erhebliche, landesweite Unterschiede. So ist es in einigen Bundesländern wie etwa Bremen, Hamburg oder Hessen üblich, dass der Käufer die Maklercourtage alleine bezahlt. Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über die Höhe der Maklercourtage in den einzelnen Bundesländern.

Käuferanteil an der Maklerprovision bei einem Immobilienkauf je nach Bundesland

Wann muss die Maklercourtage bezahlt werden

Ein Maklervertrag bedarf nicht der Schriftform. Er kann auch mündlich vereinbart werden. Ein Maklervertrag kann sogar dann automatisch zustande kommen, wenn überhaupt nichts vereinbart wurde, und zwar dann, wenn der Makler am Zustandekommen eines Vertrags nachweislich beteiligt war. In diesem Fall nimmt der Gesetzgeber eine stillschweigende Vereinbarung an.

Tipp

Immer wenn Sie bei Vertragsverhandlungen einen Makler hinzuziehen, mit dem Sie keine finanzielle Vereinbarung getroffen haben, sollten Sie ihn vorher fragen, was er dafür verlangt.

Die stillschweigende Vereinbarung

Ein Maklerlohn gilt auch dann als stillschweigend vereinbart, wenn der Makler für die ihm übertragene Leistung „erwartbar“ eine Vergütung verlangen kann. (BGB §653, Abs.1) Dies ist eine dehnbare Vorschrift, denn was unter dem Betriff „erwartbar“ zu verstehen ist, darüber hat sich schon so manches Gericht den Kopf zerbrochen. Wichtig für den Auftraggeber ist vor allem, dass er nach einer nachweislich erfolgreichen Maklertätigkeit nicht die Zahlung der Maklercourtage mit dem Argument verweigern kann, dass ja nichts vereinbart wurde. Vielmehr gilt in all solchen Fällen:

Tipp

Bei einer fehlenden Vergütungs-Vereinbarung ist laut Gesetz automatisch „der übliche Lohn“ als vereinbart anzusehen. (BGB §654, Abs.2)

Kein schriftlicher Nachweis erforderlich

Der Maklerlohn muss nur bezahlt werden, wenn ein Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. (BGB, §652, Abs.1) Der Makler muss also belegen können, dass der erfolgreiche Vertragsabschluss letztlich durch seine Vermittlungstätigkeit zustande kam. Eventuelle zusätzliche Aufwendungen sind dem Makler nur dann zu ersetzen, wenn es zuvor vereinbart wurde. Der Makler benötigt also nicht unbedingt einen schriftlichen Nachweis (etwa in Gestalt eines Maklervertrags), damit er vom Auftraggeber eine Courtage verlangen kann.

Wann besteht kein Anspruch auf die Maklercourtage?

Wenn der Makler vertragswidrig handelt, indem er nicht nur für seinen Auftraggeber, sondern auch für die andere Seite, sprich dessen Verhandlungspartner tätig ist, hat er weder einen Anspruch auf eine Maklercourtage, noch bekommt  er seine eventuellen, zusätzlichen Aufwendungen vom Auftraggeber zurückerstattet. Wer allerdings mit dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie wartet, bis der Maklervertrag abgelaufen ist, oder auch wer versucht, unter Umgehung des Maklers den Vertrag direkt mit dem Vertragspartner abzuschließen  um dadurch die Courtage zu sparen hat Pech. Der Anspruch des Maklers auf die Courtage bleibt  davon unberührt, die Maklercourtage muss also auch in diesen Fällen bezahlt werden.