Nebenkosten

Die Nebenkosten unterteilen sich in einmalige und laufende Nebenkosten. Zu den einmaligen Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer (Steuer für Wohneigentum), Maklergebühren (für die Vermittlung einer Immobilie), Notargebühren (z. B. für die Eintragung im Grundbuch), Gebühren für den Kreditgeber (z. B. Bereitstellungsgebühren für den Kredit, Teilauszahlungsgebühren) oder auch Gebühren für einen Honorarberater für die Baufinanzierung (nur für diejenigen, die Wert auf eine unabhängige Beratung legen). In die laufenden Kosten entfallen die Grundsteuer (Zahlung an die Gemeinde), sonstige Kosten (z. B. Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühren) und Versicherungen (Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser und Sturm).

Die Nebenkosten unterteilen sich in einmalige Nebenkostenosten und laufende Nebenkosten. Unter die einmaligen Nebenkosten fallen zum Beispiel: Grunderwerbssteuer, Gebühren für den Makler, Gebühren für den Notar (Eintragung in das Grundbuch), Gebühren für den Darlehensgeber (Bereitstellungskosten für das Darlehen, Teilzahlungsgebühren), aber auch Gebühren für einen Honorarberater für die Baufinanzierung. (Ist nur für diejenigen Fällig, die Wert darauf legen eine unabhängige Beratung zu erhalten). Zu den laufenden Kosten gehören die Grundsteuer und Kosten für Müll, Straßenreinigung, Versicherungen (Gebäudeversicherung)

Als Nebenkosten bei Immobilien bezeichnet man Kosten, die zusätzlich zu den Hauptkosten anfallen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie stellt der Kaufpreis die zentrale Berechnungsgröße der Nebenkosten oder Kaufnebenkosten dar. Grob überschlagen können die zusätzlichen Kaufnebenkosten mit 10% des Kaufpreises kalkuliert werden.

Die Grunderwerbssteuer (GrESt) stellt einen grundlegenden Kostenaspekt bei den Kaufnebenkosten dar. Sie unterschiedet sich in der Bundesrepublik Deutschland von Bundesland zu Bundesland. In Bayern und Sachsen beträgt diese beispielsweise 3,5%. In anderen Ländern wie Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen oder dem Saarland liegt der Steuersatz bei 6,5%.

Ein nächster Kostenfaktor sind die Notargebühren. Je nach Dienstleistungen des Notars variieren diese Kosten. Ein Notar kann grundsätzlich bei der Gestaltung des Kaufvertrages mitwirken und den Zahlungsvorgang begleiten (unter anderem in Form eines Notaranderkontos). In jedem Fall wird die Mitwirkung eines Notars erforderlich, wenn es um die Änderungsanträge im Grundbuch geht. Notare kalkulieren ihre Preise zwar individuell. In den meisten Fällten nutzen aber auch sie als Bemessungsgrundlage den Kaufpreis. Mit anderen Worten: Je höher der Kaufpreis, desto höher werden die Notarkosten ausfallen. Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt fallen mit ungefähr 2% des Kaufpreises zu Buche.

Sofern eine Immobilie unter Vermittlung eines Maklers verkauft wurde, ist der Makler gemäß der aktuellen Gesetzeslage zu Forderungen berechtigt. Normalerweise ist der Käufer zur Erstattung der Maklergebühr verpflichtet. In manchen Fällen wird damit geworben, dass der Verkäufer die Maklergebühren trägt. Falls solche vertraglichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Makler getroffen wurden, beeinflusst dieses Vorgehen logischerweise den Kaufpreis. Die Zahlungen des Käufers an eine Makleragentur zählt ebenfalls zu den Nebenkosten eines Immobilienerwerbs. Die Kosten für die Maklerdienste liegen meist zwischen 3-6% des Kaufpreises.

Fortlaufende Nebenkosten (Betriebskosten) einer Bestandsimmobilie
Auch nach Erwerb einer Immobilie fallen sogenannte Nebenkosten an. Genauer gesagt handelt es sich hier um Betriebskosten. Die Betriebskosten einer Immobilie sind regelmäßig zu zahlende Posten.
Die Grundsteuer ist eine vom Besitzer zu entrichtende Steuer, die jedes Jahr anfällt und meist vierteljährlich zu zahlen ist. Manchmal wird diese Steuer auch als Bodenzins bezeichnet. Die Kommunen legen den Steuersatz in den meisten Ländern fest. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie, der als Bemessungsgrundlage dient. Das Grundsteuergesetz (GrStG) reguliert rechtliche Aspekte in Verbindung mit der Steuer.
Die Heizkosten stellen einen der größten Kostenfaktoren der Nebenkosten dar.

Allgemeine Kosten wie für die Müllentsorgung sind ebenfalls im Pool der Nebenkosten eingeschlossen. In Wohnungseigentümergemeinschaften sind außerdem Verwaltungskosten zu bezahlen. Oftmals wird eine Firma mit der Verwaltung des gesamten Gebäudes beauftragt. Eventuelle Personalkosten für einen Hausmeister, den Winterdienst, die Gartenpflege oder diverse Wartungsarbeiten ergänzen die Sammlung der Nebenkosten.
In Eigentümergemeinschaften wird regelmäßig ein Beitrag zur Rücklagenbildung verlangt. Das angesammelte Geld in der Rücklage gehört nach wie vor dem Eigentümer der Immobilie. Es ist jedoch festzuhalten, dass das Geld nicht frei verfügbar ist, sondern für anstehende planmäßige oder unplanmäßige Sanierungen verwendet werden soll.
Andere laufende Kosten eines Hauses oder einer Wohnung sind Versicherungen. Hierzu zählen die üblicherweise die Gebäudeversicherung, die Haftpflichtversicherung und die Glasversicherung.

Außerordentliche Nebenkosten (Betriebskosten) einer Bestandsimmobilie
Während die fortlaufenden regulären Betriebskosten normalerweise auf Basis eines Jahres gut kalkulierbar sind, können zusätzliche irreguläre Kosten anfallen. So erfordern größere Sanierungsarbeiten oft Investition des Eigentümers beziehungsweise der Eigentümer. Sofern anstehende Reparaturarbeiten bekannt sind und somit planmäßig verlaufen, können vorab Sonderumlagen gebildet werden. In vielen Fällen belaufen sich solche Aufwendungen auf mehrere Tausend Euro. Ein klassisches Beispiel wäre eine Dachsanierung. Ein Eigentümergemeinschaften wird zusätzlich zur regulären Rücklagenbildung häufig eine sogenannte Sonderumlage erhoben. Nicht selten werden hierfür Kredite aufgenommen.

Besitzer oder Mieter – wer zahlt die Nebenkosten?
Der Eigentümer einer Wohnung erhält von der beauftragten Verwaltungsfirma jährlich eine Betriebskostenabrechnung. In diesem Zusammenhang werden die monatlich geleisteten Vorauszahlungen mit dem tatsächlichen Ergebnis abgeglichen und verrechnet. Dieser Vorgang zwischen Eigentümer und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft findet in jedem Fall statt.

Eine zusätzliche Besonderheit entsteht, falls eine Wohnung vermietet ist. Der Mieter zahlt ebenfalls monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung an den vermietenden Besitzer. Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung vom Verwalter, wird der Vermieter mit dem Mieter ebenfalls Abrechnung über die Nebenkosten halten. Es können aber nicht alle Betriebskosten einer Immobilie auf den Mieter umgelegt werden. Genau genommen sind einzelne Posten in der Vergangenheit immer wieder Gegenstand von Gerichtsverfahren gewesen.

Grundsätzlich werden die vom Mieter der Wohnung verursachten Kosten von ihm getragen. Hierzu zählen in erster Linie die Heizkosten, Stromkosten oder Wasserverbrauchskosten. Weitere solcher umlegbaren Kosten sind Beiträge für das Kabelfernsehen, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste oder Versicherungsbeiträge. Auch die Grundsteuer (die der Besitzer zunächst bezahlen musste) darf an den Mieter weitergereicht werden.

Manche Kosten dürfen jedoch nicht vom Vermieter an den Mieter weitergegeben werden. Hierzu zählen spezielle Posten, die die Verwaltung des Gebäudes betreffen. Selbstverständlich können auch Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage nicht an den Mieter überreicht werden.

Die Details der Nebenkosten sind dem Mietvertrag zu entnehmen. Die Mietzahlung gliedert sich dementsprechend in die netto Miete (auch „netto-Kalt“ genannt), die Heizkosten und die Betriebs- oder Nebenkosten. Die Gesamtsumme, die der Mieter monatlich überweist wird deswegen auch „Warm-Miete“ genannt.