Nettokaltmiete

In der Nettokaltmiete sind alle Kosten des Vermieters enthalten, außer den warmen und kalten
Betriebskosten. Gewöhnlich werden monatliche Abschlagszahlungen für die kalten Betriebskosten
und für die Heiz- und Warmwasserkosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart. Es kann aber
auch die Variante der Vorauszahlung auf alle Betriebskosten gewählt werden. In beiden Fällen
sind die tatsächlichen kalten und warmen Betriebskosten vom Vermieter anteilig einzeln
abzurechnen. Die Nettokaltmiete wird in der Regel von den Banken sehr oft bei der
Ertragswertermittlung als ansetzbare Miete hinzugezogen. Ebenso wird die Nettokaltmiete in der
Regel bei der Ertragswertermittlung als ansetzbare Miete hinzugezogen.

Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete

Die Nettokaltmiete wird häufig einfach als Kaltmiete benannt. Es ist die reine Grundmiete für die
Nutzung einer Mietwohnung. Die Berechnung der Nettokaltmiete orientiert sich an den örtlichen
Mietspiegeln. Der Mietspiegel bildet die durchschnittliche Grundmiete ab, die in einer Stadt,
Gemeinde, Region für miteinander vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Maßstäbe für die
Festlegung der Grundmiete sind u.a.:

• Wohnungsgröße
• Alter des Gebäudes
• Zustand des Gebäudes
• Aufzug
• Zustand des Treppenaufgangs
• Zustand von Fenstern und Fassade
• Wohnung saniert, modernisiert, sanierungs-, modernisierungsbedürftig
• Energiepass für das Haus
• Wohnung mit Balkon, ohne Balkon
• Vorhandene Sanitäreinrichtungen: Bad mit Badewanne, Duschbad, Wanne und Dusche,
  Gäste-WC
• Technische Ausstattung der Wohnung – Elektrik, Wasseranschlüsse, verkleidete,
  unverkleidete Rohrführungen
• Vermietung mit eingerichteter Küche, Einbauküche, Vermietung ohne
  Kücheneinrichtung, nur Herd und Spüle, Spüle, aber kein Herd

Bei sehr veraltetem Zustand der Wohnung, bei baulichen Missständen, mangelhafter Elektrik,
veralteter Rohrführung und mehr können entsprechend prozentual festgelegte Abzüge von der
örtlich üblichen Grundmiete zum Tragen kommen. Alle Nebenkosten werden einzeln je Wohnung
abgerechnet und lassen die Grundmiete unberührt. Warme Nebenkosten sind Heizung und
Warmwasser, kalte Nebenkosten sind Wasser, Abwasser, Müllentsorgung, Schornsteinfeger,
Gärtner, Hausmeister, Hausreinigung, Kabelfernsehen, vorhandener Parkplatz. Zusätzlich können
in Rechnung gestellt werden:

• Separate Garage
• Für die Wohnung reservierte Kfz-Stellplatz
• Keller

Anders wird eine Bruttokaltmiete dargestellt. In diesem Fall beinhaltet die im Mietvertrag
vereinbarte Miete die Grundmiete plus kalte Nebenkosten, also alle Betriebskosten außer Heizung
und Warmwasser. Für Bruttomiete gibt es keine örtlichen Vergleichstabellen. Um eine Bruttomiete
zu berechnen, müssen entweder vergleichbare Wohnungen in der Stadt oder Gemeinde mit
Bruttomiete herangezogen werden oder die kalten Betriebskosten müssen aus der Miete
herausgerechnet, damit die Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel verglichen werden kann.
Anschließend sind die kalten Nebenkosten in aktueller Höhe wieder der Miete zuzuschlagen. Für
die Mieter stellt sich die Bruttokaltmiete als das kompliziertere Konstrukt dar, da sie weniger
transparent ist und sich Mieterhöhungen für den einzelnen Mieter kaum nachrechnen lassen. Im
Zweifelsfall empfiehlt sich die Prüfung durch einen Anwalt für Mietrecht oder die Rechtsberatung
einer Mieterorganisation. Für den Vermieter erspart die Bruttokaltmiete einige der recht
aufwendigen Abrechnungen für sämtliche Einzelposten der kalten Nebenkosten.
In eher seltenen Fällen gibt es auch die Bruttowarmmiete, bei der auch Kosten für Heizung und
Warmwasser in der Gesamtmiete enthalten sind. Solche Pauschalmieten sind vor allem bei
Vermietungen von Räumen für kurze Zeiträume üblich, bei denen gesonderte Abrechnungen der
Nebenkosten eher unwirtschaftlich wären. In der Regel muss nach der BtrKV
(Betriebskostenverordnung) verfahren werden, die eine gesonderte Abrechnung nach Verbrauch
pro Mieteinheit für die Betriebs- und Heiz-Warmwasserkosten vorsieht.
Eine andere Form ist noch die Teilinklusivmiete. Hier wird der Grundmiete ein bestimmter Anteil
der kalten Betriebskosten hinzugerechnet.

Kaution und Mieterhöhung

Üblich ist es, bei der Neuvermietung einer Mietwohnung eine Kaution zu berechnen. Die Kaution muss
gesondert und nachweisbar hinterlegt werden. Sie dient als Sicherheit für Mietverzug und Mietschulden
beim Auszug eines Mieters. Bleibt die Kaution während des Mietverhältnisses unangetastet, muss sie dem
Mieter aus Auszug aus der Wohnung zurückerstattet werden. Festgelegt ist für Kaution im BGB
(Bürgerliches Gesetzbuch) eine maximale Höhe vom Dreifachen der monatlichen „Miete ohne die als
Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Eine davon zum
Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Absatz 4 BGB unwirksam.“
Damit berechnet sich die Kaution bei der Neuvermietung nach der aktuellen Nettokaltmiete.
Andere Berechnungen, zum Beispiel drei Bruttokaltmieten, drei Bruttowarmmieten oder drei
Teilinklusivmieten sind unzulässig, da sie jeweils Betriebskosten enthalten. Für eine Kaution muss
ein Vermieter somit bei jeder Art von Brutto- oder Teilbruttomiete die Betriebskosten zuvor
abziehen und anschließend die Kaution nach der puren Grundmiete berechnen.
Als die allgemein für langfristige oder unbefristete Mietverträge übliche Miete, ist die
Nettokaltmiete die Grundlage für Mieterhöhungen. Betriebskosten müssen dagegen immer anteilig
für je ein Jahr dem Mieter gegenüber abgerechnet werden. Da gewöhnlich für alle Betriebskosten
monatliche Abschläge gezählt werden, ergeben die Abrechnungen entweder ein Guthaben oder
eine Nachzahlung noch offener Rechnungsbeträge. Steigen diese Kosten, handelt es sich nicht im
rechtlichen Sinne um eine Mieterhöhung.
Mieterhöhungen für die Nettokaltmiete können aus verschiedenen Gründen vorgenommen
werden:

• Einvernehmliche Mieterhöhung als private Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.
  Hier handeln beide Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete aus, wie sie sich
  wirtschaftlichen Notwendigkeiten ergibt. Solche Vereinbarung sind in der Regel dauerhaft
  unstrittig.
• Mieterhöhung bei Neuvermietung. Inzwischen dürfen Mieter erfragen, welche Miete vom
  Vormieter gezahlt wurde.
• Mieterhöhung bei Modernisierung und Sanierung – Mieterhöhungen mit dieser Begründung
  sind bei 11% Kostenanteil je Mieter an den Modernisierungskosten gedeckelt.

Nettokaltmiete im Mietvertrag

In üblichen Mietverträgen ist die Nettokaltmiete oder Grundmiete als erster Posten bei den
Wohnungskosten aufgelistet. Danach folgen die Abschläge für Betriebskosten und eventuelle
gesonderte Zusatzkosten. Bei einer schriftlichen Mieterhöhung, für die eine Zusage gefordert wird,
wird ebenfalls die Nettokaltmiete und deren jeweilige Erhöhung sowie der Zeitpunkt der neu zu
zahlenden Miethöhe angegeben. Nicht gültig ist eine Mieterhöhung, wenn ihr falsche
Berechnungen zugrunde liegen. Das können eine fehlerhafte Angabe zur Größe der Wohnung in
m², fehlerhafte Angaben zum Zustand der Wohnung und dergleichen sein. Mieter können eine
ihnen nicht verständliche Mieterhöhung bei einem Anwalt oder bei einer Mieterorganisation mit
Rechtsberatung überprüfen lassen. Im Falle der Fehlerhaftigkeit kann der Mieter begründeten
Widerspruch gegen die Mieterhöhung generell oder gegen die Höhe des Mehrbetrags anmelden.
Der Mieter kann aber auch einfach darauf verzichten, seine Zustimmung zu geben, indem er die
geforderte Unterschrift nicht leistet und keinen unterschriebenen Bescheid an den Vermieter
zurückgibt oder zurücksendet.
In diesem Fall kann der Vermieter eine Zustimmungsklage vor Gericht erheben. Beim
gerichtlichen Verfahren wird dann geklärt, ob die Mieterhöhung zu Recht besteht, ausgesetzt oder
die Forderung gemindert werden muss. Ist die Forderung rechtens, müssen bis dahin
ausstehende Beträge nachgezahlt werden.