Vorkaufsrecht

Als Vorkaufsrecht wird das Recht einer Person bezeichnet, vor allen anderen, einen Gegenstand oder eine Gebäude, zu erwerben. Das Recht wird entweder durch gesetzliche Bestimmungen oder aber durch eine Absprache mit dem bisherigen Eigentümer erworben. Auch Erbrechte können in diesem Zusammenhang eine Rolle spielen, wobei auch das sogenannte Gewohnheitsrecht eine gewisse Tragweite besitzt. In welchem Umfang welches Recht zur Anwendung kommt, entscheidet im Einzelfall die rechtliche Lage.

Grundlagen des Vorkaufsrechtes

Das Vorkaufrecht ergibt sich aus einer Reihe von gesetzlichen Regelungen, die bestimmten Personen unter gegebenen Umständen das Recht zu sprechen, eine Sache vor allen anderen Interessenten zu erwerben. Hierzu müssen verschiedenen Faktoren erfüllt werden, denn nur dann kann von einer prädestinierten Position ausgegangen werden.

Zum einen muss die Personen oder der Personenkreis schon ein längeres Nutzungsrecht besitzen. Ist dieses gewährt worden, kann der Verkauf nicht einfach von statten gehen, indem die besagte Person übergangen wird. In einem solchen Fall ist zwar nicht die Zustimmung aber das Angebot der Vorkaufes unerlässlich, wenn rechtlich keine Konsequenzen aus der Veräußerung entstehen sollen.

Geht das Vorkaufsrecht auf eine erbrechtliche Angelegenheit zurück, ist in einem solchen Fall das Erbrecht der ausschlaggebende Punkt dafür, wie im entsprechenden Fall zu verfahren ist. Hier müssen unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten, die Rechte zum Vorkauf entsprechend festgelegt werden. Zugegebener Weise ist dies nicht einfach zu verstehen, denn es kann sowohl Haupterben als auch Nebenerben geben, die ihrerseits ein Vorkaufsrecht aus bestimmten Verhältnissen besitzen.

Das Vorkaufsrecht bei Mietsachen

Um die Angelegenheit zu vereinfachen kann hier ein Beispiel aus dem Alltag angeführt werden. Am häufigsten steht das Vorkaufsrecht bei Mietsachen wie Wohnungen im Raum. Werden die einzelnen Wohneinheiten beispielsweise in Eigentumswohnungen umgewandelt, so kann schon zu diesem Zeitpunkt der derzeitige Mieter ein Vorkaufsrecht anmelden.

Wird das gesamte Gebäude dann verkauft, steht dem Mieter in jedem Fall ein gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht zu. Sollte dieser sich zum Kauf entscheiden, müssen alle anderen Angebote abgelehnt werden, auch wenn diese wirtschaftlich deutlich lukrativer für den Eigentümer wären. Der Mieter kann auf sein Recht des Vorkaufes auch gerichtlich bestehen, wenn ihm dies durch den Eigentümer verweigert wird.

Fristen sind einzuhalten

Das Vorkaufsrecht kann nicht einfach stillschweigend ignoriert werden. In diversen Prozessen wurde festgestellt, dass das Vorkaufsrecht auch dann bestand hat, wenn der Mieter über dieses nicht in Kenntnis gesetzt wird. Widerspricht dieser daher einem Verkauf, so beginnt ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter über sein Recht informiert wurde, die allgemeine Frist zu laufen. Diese beträgt regelmäßig drei Monate. Sollte in dieser Zeitspanne vom Mieter keine Entscheidung getroffen werden, gilt das Vorkaufsrecht stillschweigend als abgelehnt.

Vorkaufsfall

Damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, muss der sogenannte Vorkaufsfall eintreten. Selbst wenn von Seiten des Eigentümers bereits ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, kann dieses nicht in Anspruch genommen werden, wenn die Sache der jeweiligen Person zuerst angeboten wird. In diesem Fall handelt es sich um einen normalen Kaufvertrag.

Der Vorkaufsfall tritt erst ein, wenn ein Dritter den Versuch unternimmt, die entsprechende Sache vom Eigentümer zu erwerben. In einem solchen Fall kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten sein Vorkaufsrecht geltend machen. Hierdurch wird der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Eigentümer ungültig, denn er kann ein und die selbe Sache nicht an zwei Personen aushändigen. Dies ist auch der Grund dafür, dass in vielen Kaufverträgen die unter die entsprechende Rubrik fallen, auch ein formuliertes Rücktrittsrecht aufgenommen wird. Dies erlaubt es dem Eigentümer, ohne weitere Kosten, vom Kaufvertrag zurückzutreten, sollte der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben.

Im übrigen sollte hier erwähnt werden, dass der Vorkaufsbverechtigte nicht an die Stelle des Dritten im Vertrag tritt. Vielmehr ist ein neuer Vertrag auszuhandeln, welcher seine eigenen Konditionen besitzen kann und somit zum ursprünglich geschlossenen Kaufvertrag völlig abweichend ist.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

Das Vorkaufsrecht ist nicht nur im Bereich der Privatverkäufe gegeben, es kommt auch in Gesetzen zur Anwendung, die dann bindend sind und keiner vorherigen Ankündigung bedürfen.

Ein Beispiel wäre hier das Gemeindevorkaufsrecht, welches auf Grundstücken lastet, die sich im Verwaltungsbezirk des jeweiliges Ortes befinden. Hier kann die Gemeinde den Verkauf eines Grundstückes an eine andere Person verhindern, in dem sie ihr gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht ausspricht. In vielen Fällen besteht der Grund darin, Bauvorhaben an Orten zu Verhindern, die für andere Projekte vorgesehen sind, sich aber in Privatbesitz befinden. Dies ist zum Beispiel im Rahmen des Naturschutzes wichtig.

Allerdings steht der Gemeinde in einem solchen Fall kein Verhandlungsspielraum zu. Das Grundstück muss zu dem Preis erworben werden, für den es an eine Dritte Person veräußert werden sollte.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte ergeben sich aus den lokal geltenden Landschaftsschutzgesetzen und den Naturschutzgesetzen. In solchen Fallen soll vor allem die Landschaftsplanung und der Naturschutz gesichert werden. Dabei handelt es sich meist ohnehin um unbebaute Landflächen, die für die ökologische Entwicklung freigehalten werden sollen. In diesen Fällen haben die zuständigen Gemeinden regelmäßig ein Vorkaufsrecht.

Keine Ankündigungspflicht

Für das gesetzliche Vorkaufsrecht besteht keine Ankündigungspflicht. Dies bedeutet, dass eine Gemeinde der Verkauf stoppen und das Vorkaufsrecht ausüben kann, auch wenn den übrigen Vertragsparteien gar nicht bewusst war, dass ein solches besteht. In diesem Fall gelten aber andere Regeln, als es etwa bei einem privaten Vorkaufsrecht der Fall ist. Sollte keine Klausel zum Rücktritt im Vertrag vorhanden sein, so ist die Gemeinde Verpflichtet, der dritten Partei einen entsprechenden Schadensersatz zu zahlen. Dem bisherigen Eigentümer und dem potenziellen Käufer dürfen aus der Ausübung der Vorkaufsrechtes keine Nachteile entstehen.

Ausnahmen

Vom Vorkaufsrecht ausgenommen sind Schenkungen oder ein Tausch. In einem solchen Fall – dieser bezieht sich in der Regel aber meist nur auf Immobilien und Grundbesitz – kann der Wechsel auf einen anderen Eigentümer erfolgen, auch ohne dass dem Vorkaufsberechtigten sein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.

Bei einer Schenkung hat dies naturgemäß weniger Auswirkungen, denn diese muss über eine gewisse Laufzeit bestand haben – meist handelt es sich hier um zehn Jahre. Bei einem Tausch kann dies schon problematischer werden, wobei dem Vorkaufsberechtigten immer noch die gesetzliche Einrede offen bleibt. Allerdings muss diese gut begründet werden, was meist im Falle eines Umgehungsgeschäftes geschieht. Allerdings lässt sich ein solches nur schwer nachweisen, sodass solche Unterfangen in der Regel sehr viel Zeit in Anspruch nehmen, lange Verfahrenswege nach sich ziehen oder schlicht nicht durchsetzbar sind.

Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch in der Abteilung II Lasten und Beschränkungen eingetragen. Dieses Recht stellt für den Begünstigten das Recht dar, dass er dem Verkauf der Immobilie an einen Dritten zustimmen muss, bzw. der Verkäufer die Immobilie zu den gleichen Konditionen an den Begünstigten des Vorkaufsrechts veräußern kann. Das Vorkaufsrecht ist immer dann sinnvoll, wenn eine Immobilie beispielsweise geerbt wurde, ein Erbe ausgezahlt wurde, da ein anderer Erbe die Immobilie behalten wollte. Sollte dieser sie verkaufen wollen und wurde ein Vorkaufsrecht mit dem ausgezahlten Erben vereinbart, so kann letzterer die Immobilie ebenso kaufen, bzw. muss dem Verkauf an eine dritte Person erst zustimmen, bevor dieser erfolgen kann.

Im Grundbuch, Abteilung II Lasten und Beschränkungen, kann ein sogenanntes Vorkaufsrecht für das zugehörige Grundstück / Immobilie eingetragen werden.

Dem Begünstigten, Person dessen Name im Grundbuch eingetragen wurde, ist bei Verkauf der Immobilie das Recht des Kaufs vorbehalten. Für ihn besteht die Möglichkeit das Objekt selbst zu erstehen oder dem Verkauf an einen Dritten zuzustimmen.

Sinnvoll ist solch eine Eintragung immer dann, wenn es sich um ein Erbe handelt. Beispielsweise erben zwei Personen eine Immobilie, Einer bezahlt das Erbe an den Anderen aus. Zu Gunsten des Ausbezahlten wird nun ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen, damit er bei einem etwaigen Verkauf die Wahl hat, das geerbter Objekt doch noch zu erstehen.